共有產(chǎn)權(quán)住房將要開(kāi)始承擔(dān)新的歷史使命了。

??9月21日，住建部下發(fā)《關(guān)于支持北京市、上海市開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），鼓勵(lì)兩市以制度創(chuàng)新為核心，結(jié)合本地實(shí)際，大膽探索，力爭(zhēng)形成可復(fù)制、可推廣的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。

??《意見(jiàn)》要求，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，要制定具體管理辦法，明確供應(yīng)對(duì)象范圍，建立健全共有產(chǎn)權(quán)住房配售定價(jià)、產(chǎn)權(quán)劃分、使用管理、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等規(guī)則，明確相關(guān)主體在房屋使用、維護(hù)等方面的權(quán)利和義務(wù)，確保共有產(chǎn)權(quán)住房是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。

??分析人士指出，未來(lái)公租房、年輕人為主要需求群體的租賃住房、流動(dòng)性較差的共有產(chǎn)權(quán)住房、無(wú)限制但供應(yīng)較少的商品房，將共同構(gòu)成一線城市和熱點(diǎn)城市多層次的住房供應(yīng)體系，成為長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。

??未明確強(qiáng)調(diào)家庭收入條件

??據(jù)了解，北京市、上海市積極發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，已有階段性成效。北京目前已明確未來(lái)五年供應(yīng)25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房的目標(biāo)。上海市截至2016年底已供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)保障住房8.9萬(wàn)套。

??《意見(jiàn)》提出，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，是加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)的重要內(nèi)容。試點(diǎn)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持政府引導(dǎo)、政策支持，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的推動(dòng)作用；堅(jiān)持因地制宜、分類施策，滿足基本住房需求的基本原則。

??具體而言，《意見(jiàn)》從供應(yīng)對(duì)象、管理制度、運(yùn)營(yíng)管理主體、規(guī)劃建設(shè)和政策支持等方面，提出了相應(yīng)的指導(dǎo)意見(jiàn)。

??在供應(yīng)對(duì)象方面，明確面向符合規(guī)定條件的住房困難群體供應(yīng)，優(yōu)先供應(yīng)無(wú)房家庭，具體供應(yīng)對(duì)象范圍由兩市人民政府確定。

??這與2014年住建部等六部委發(fā)布的《關(guān)于試點(diǎn)城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》要求明顯不同，該意見(jiàn)規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房主要與新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃相銜接，政策性商品住房主要面向住房困難的城鎮(zhèn)中等偏下收入家庭，以及符合規(guī)定條件的進(jìn)城落戶農(nóng)民和其他群體供應(yīng)。

??21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，此次《意見(jiàn)》并未強(qiáng)調(diào)家庭收入問(wèn)題。而此前試點(diǎn)的上海、淮安等地，共有產(chǎn)權(quán)住房均用于滿足在住房和經(jīng)濟(jì)兩方面均存在困難家庭的住房需求。

??上海從 2010年開(kāi)始推出共有產(chǎn)權(quán)保障房制度試點(diǎn)，在多次修改和放寬準(zhǔn)入規(guī)則后，目前主要針對(duì)人均住房建筑面積低于15平方米、家庭（3人以上）人均年可支配收入低于6萬(wàn)元、人均財(cái)產(chǎn)低于15萬(wàn)元的家庭，2人及以下家庭標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)放寬。

??而根據(jù)9月20日北京公布的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，符合北京住房限購(gòu)條件且家庭成員名下均無(wú)住房的家庭，除少數(shù)幾種情形外，均有申請(qǐng)資格。此外，北京方面專門(mén)強(qiáng)調(diào)，共有產(chǎn)權(quán)住房中，用于滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。

??這也使得新的共有產(chǎn)權(quán)住房，在性質(zhì)上與此前試點(diǎn)有所不同。住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌認(rèn)為，此次共有產(chǎn)權(quán)住房工作試點(diǎn)，是住房市場(chǎng)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要步驟，其目的是在滿足最低收入人群住房需求的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)住房供給鏈的全覆蓋。

??顧云昌表示，在普通商品房?jī)r(jià)格較高、公租房等保障房基本覆蓋了最低收入人群的住房需求的當(dāng)下，一線城市滿足住房需求最困難的群體已經(jīng)從經(jīng)濟(jì)困難的最低收入群體，變成了經(jīng)濟(jì)上并不困難的中等收入的城鎮(zhèn)戶籍無(wú)房家庭和以年輕人為主的“新市民”。從北京公布的政策來(lái)看，這兩類群體也成為了共有產(chǎn)權(quán)住房覆蓋的主要群體。

??居住條件更好但限制流轉(zhuǎn)

??由于針對(duì)的覆蓋群體不同，在新一輪北京、上海的共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)中，如何保障共有產(chǎn)權(quán)住房的居住屬性，實(shí)現(xiàn)“既能住得好，又要不讓炒”，成為政策制定的重要焦點(diǎn)。

??對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)和普通住房的本質(zhì)區(qū)別就是，通過(guò)減少流動(dòng)性來(lái)?yè)Q取購(gòu)房成本的降低。換而言之，共有產(chǎn)權(quán)住房的轉(zhuǎn)讓是有一定的限制的，即政府回購(gòu)優(yōu)先。

??在北京的最新政策中，共有產(chǎn)權(quán)住房的流動(dòng)性，被進(jìn)一步嚴(yán)格限制。

??與此前的征求意見(jiàn)稿相比，9月20日公布的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，刪除了轉(zhuǎn)讓規(guī)定中的一條，即“共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人和代持機(jī)構(gòu)經(jīng)協(xié)商一致，可共同向其他符合本市住房限購(gòu)條件家庭轉(zhuǎn)讓房屋。新購(gòu)房人取得商品住房產(chǎn)權(quán)。購(gòu)房人和代持機(jī)構(gòu)按照所占產(chǎn)權(quán)份額獲得轉(zhuǎn)讓總價(jià)款的相應(yīng)部分”。

??簡(jiǎn)單地說(shuō)，在現(xiàn)行辦法下，原購(gòu)房人只能轉(zhuǎn)讓個(gè)人所持共有產(chǎn)權(quán)住房份額，但無(wú)論是原購(gòu)房人還是新購(gòu)房人，都不能購(gòu)買政府份額的產(chǎn)權(quán)。

??政府所持產(chǎn)權(quán)不出售，這也意味著，共有產(chǎn)權(quán)住房的性質(zhì)不會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩?，將只?huì)在共有產(chǎn)權(quán)資格家庭中流轉(zhuǎn)。其流動(dòng)性大大降低，也更符合其“主要滿足居住需求”的屬性設(shè)定。

??不僅是流動(dòng)性，居住屬性方面，由于新的共有產(chǎn)權(quán)住房需要滿足現(xiàn)代年輕人和中等收入家庭的消費(fèi)和生活需求，與過(guò)去的保障房不同，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的住房品質(zhì)、面積標(biāo)準(zhǔn)、社區(qū)環(huán)境、設(shè)施配套均提出了新的要求。

??為此，北京方面多次強(qiáng)調(diào)，共有產(chǎn)權(quán)住房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)，將以不低于甚至優(yōu)于商品房的品質(zhì)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。

??這在政策層面也有體現(xiàn)。2014年《意見(jiàn)》要求，單套建筑面積控制在90 平方米以內(nèi)，但此次《意見(jiàn)》僅規(guī)定共有產(chǎn)權(quán)住房應(yīng)以中小套型為主，并未作出具體面積限制。

??實(shí)際上，主要用以滿足中等收入家庭的共有產(chǎn)權(quán)住房可能會(huì)大于此前的試點(diǎn)控制面積。北京方面規(guī)定，公共租賃住房面積在60平米以下，共有產(chǎn)權(quán)住房則將嚴(yán)格控制60平米以下的套型比例，同時(shí)城六區(qū)套型上限90平米，郊區(qū)最大不超過(guò)120平米，要“通過(guò)政策設(shè)計(jì)引導(dǎo)住房梯度消費(fèi)，滿足不同人群住房需求”。

??這也讓共有產(chǎn)權(quán)住房的價(jià)格和產(chǎn)權(quán)比例引人關(guān)注。新城集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷曾在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪時(shí)表示，在一線城市現(xiàn)有的政策條件和市場(chǎng)環(huán)境下，為了盡可能發(fā)揮共有產(chǎn)權(quán)住房的居住屬性，防止傷害居民購(gòu)買積極性，應(yīng)當(dāng)由政府在產(chǎn)權(quán)比例分配中占到大頭。

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