近日，中國(guó)社科院發(fā)布主題為“新型城市化背景下的住房保障”的財(cái)政政策報(bào)告，建議對(duì)城鎮(zhèn)居民家庭人均用房超過(guò)40平米的部分，按評(píng)估價(jià)格征收稅率較高的保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅。此征收建議一出，立即引起業(yè)界關(guān)注。

　　房產(chǎn)稅何時(shí)展開征收？以何種模式進(jìn)行征收？征收后能否限制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲？

　　Q1 房產(chǎn)稅何時(shí)鋪開？

　　日前，財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人發(fā)表署名文章，對(duì)人們普遍關(guān)注的房產(chǎn)稅改革方向、房產(chǎn)稅能否發(fā)揮調(diào)節(jié)財(cái)富分配的作用等問(wèn)題作出了闡釋，并提出要通過(guò)深化房地產(chǎn)稅制改革，總結(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，研究逐步在全國(guó)推開。種種跡象表明，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)向全國(guó)推廣已經(jīng)進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。

　　那么房產(chǎn)稅是否已經(jīng)到了推出的最佳時(shí)機(jī)？在華西城市與房產(chǎn)研究院首席研究員溫利陽(yáng)看來(lái)，總的來(lái)說(shuō)房產(chǎn)稅的推出將是大勢(shì)所趨，在重慶和上海試點(diǎn)以后，房產(chǎn)稅全國(guó)試點(diǎn)將是一件水到渠成的事情，各項(xiàng)條件也基本成熟。不過(guò)溫利陽(yáng)認(rèn)為，房產(chǎn)稅的全國(guó)鋪開，仍將遵循循序漸進(jìn)的過(guò)程，可能先是先行試點(diǎn)，然后才是實(shí)施細(xì)則落地的進(jìn)一步推廣。

　　雖然近日關(guān)于房產(chǎn)稅即將全面推廣的消息很多，但四川省社科院房地產(chǎn)研究中心主任蔣華東認(rèn)為現(xiàn)在推出仍為時(shí)尚早，“明年上半年，甚至下半年可能會(huì)在全國(guó)更多城市展開試點(diǎn)，全面推廣仍涉及到征收模式等問(wèn)題需要解決?！?/span>

　　不過(guò)，房產(chǎn)稅對(duì)于改革中國(guó)的整個(gè)財(cái)稅體制來(lái)說(shuō)，仍是大勢(shì)所趨。謝旭人也指出，要統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)改革，逐步改變目前房地產(chǎn)開發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有環(huán)節(jié)各類收費(fèi)和稅收并存的狀況。結(jié)合其他方面的稅制改革，對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關(guān)稅種進(jìn)行簡(jiǎn)并，合理安排稅收負(fù)擔(dān)。

　　Q2 房產(chǎn)稅如何征收？

　　對(duì)于房產(chǎn)稅的征收對(duì)象，一直以來(lái)是人們關(guān)注的焦點(diǎn)。其中，房產(chǎn)稅是對(duì)存量房征收還是對(duì)新增量進(jìn)行征收是關(guān)注的重點(diǎn)。

　　西南財(cái)大經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐認(rèn)為，根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，房產(chǎn)稅一般都是采用對(duì)存量房進(jìn)行征收的辦法，一般征收的金額是總房?jī)r(jià)的0.5%—1%，在美國(guó)一些州甚至可能更高。

　　另外，房產(chǎn)稅征收模式是按照套數(shù)還是面積征收，也是關(guān)注的焦點(diǎn)。在日前舉行的中國(guó)社科院“新型城市化背景下的住房保障”財(cái)政政策報(bào)告上，建議對(duì)城鎮(zhèn)居民家庭人均用房超過(guò)40平米的部分，按評(píng)估價(jià)格征收稅率較高的保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅。對(duì)此，華西城市與房產(chǎn)研究院首席研究員溫利陽(yáng)認(rèn)為，這樣的征收辦法過(guò)于嚴(yán)厲，按照人均住房40平米來(lái)說(shuō)，一個(gè)三口之家的總住房面積只有120平米，被征收的范圍應(yīng)該說(shuō)比較大。并且，目前我們買房的家庭單位是按照夫妻雙方和未成年子女來(lái)計(jì)算。也就是說(shuō)成年子女和父母居住一起，一般不以一個(gè)家庭單位計(jì)算，因此超過(guò)40平米的范圍較大，被征范圍太廣。在溫利陽(yáng)看來(lái)，按照套數(shù)征收可能仍是一個(gè)比較科學(xué)的方式，另外重慶試點(diǎn)的對(duì)高檔住宅進(jìn)行征稅的辦法仍值得借鑒。

　　Q3 能否抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快？

　　在眾多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房產(chǎn)稅如果對(duì)存量房進(jìn)行征稅，推出之后將對(duì)投資炒房客造成打擊，將起到抑制炒房立竿見影的效果。甚至房產(chǎn)稅推出后，限購(gòu)等政策將退出歷史舞臺(tái)，房產(chǎn)稅將替代限購(gòu)成為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的有力武器。

　　對(duì)此，華西城市與房產(chǎn)研究院首席研究員溫利陽(yáng)認(rèn)為，限購(gòu)只是為了抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的階段性政策，遲早會(huì)退出歷史舞臺(tái)，房產(chǎn)稅在一定程度對(duì)限購(gòu)有替代性，對(duì)物業(yè)保有環(huán)節(jié)的征收，會(huì)讓購(gòu)房者付出更多炒房成本。但是房?jī)r(jià)上漲是否因此得到有力的限制，還取決于房產(chǎn)稅的力度，比如對(duì)第三套房起征和第二套房起征，對(duì)市場(chǎng)的影響力是不一樣的，究竟對(duì)炒房限制力度多大仍有待觀察。

　　四川省社科院房地產(chǎn)研究中心主任蔣華東則不認(rèn)同房產(chǎn)稅就能抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，“高房?jī)r(jià)更多是因?yàn)榈胤秸恋刎?cái)政所導(dǎo)致，只要不改革土地財(cái)政的本質(zhì)，就難以抑制地方政府的賣地沖動(dòng)，高房?jī)r(jià)就難以從根本上消除。因此推動(dòng)政府的財(cái)稅體制改革，剝離政府對(duì)土地市場(chǎng)的參與熱情和依賴，才是解決高房?jī)r(jià)的根本之道?！?/span>

　　|專家觀點(diǎn)|

　　西南財(cái)大經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐

　　持有空置物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)增大

　　房產(chǎn)稅是對(duì)住房保有環(huán)節(jié)征收的稅收，此前我們對(duì)房地產(chǎn)的征稅更多是在流通環(huán)節(jié)，因此房產(chǎn)稅實(shí)施后，會(huì)顯著增加物業(yè)持有成本。目前來(lái)看，持有物業(yè)主要支付的是物管費(fèi)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是非常微小的成本。

　　根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，比如美國(guó)房產(chǎn)稅一般在物業(yè)評(píng)估價(jià)的0.5%—1%，如果按1%的標(biāo)準(zhǔn)征稅的話，房屋價(jià)值100萬(wàn)元，每年可能要交1萬(wàn)元的稅，從長(zhǎng)期來(lái)看，這個(gè)成本不低。

　　對(duì)于房產(chǎn)稅的影響，可以從兩個(gè)方面來(lái)看，一種情況是房產(chǎn)稅最終被轉(zhuǎn)嫁出去，提高了房屋的租金或售價(jià)。比如市區(qū)成熟地段比較優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，房產(chǎn)稅可能會(huì)轉(zhuǎn)嫁到最終使用人的頭上。另一種情況是，有一些投資者購(gòu)買了多套房產(chǎn)，但是并沒有準(zhǔn)備出租，希望等待物業(yè)升值的，這樣的投資者將面臨更大的投資風(fēng)險(xiǎn)?？偟膩?lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅將會(huì)在一定程度上抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資需求。

　　另外，房產(chǎn)稅可能還會(huì)產(chǎn)生一種疊加效應(yīng)。如果房產(chǎn)稅推廣開來(lái)，而限購(gòu)不取消，兩個(gè)政策的效應(yīng)會(huì)疊加，從而加劇投資需求萎縮。但對(duì)于剛需來(lái)講，這個(gè)政策反而會(huì)導(dǎo)致剛需樓盤在一定程度上更受到購(gòu)房者青睞。

　　華西城市與房產(chǎn)研究院首席研究員溫利陽(yáng)

　　房產(chǎn)稅或比想象中“溫柔”

　　最近關(guān)于將全面鋪開房產(chǎn)稅征收的消息很多，但具體的時(shí)間表、征收辦法等仍是“猶抱琵琶半遮面”，更多實(shí)施細(xì)則仍在猜測(cè)中。

　　其實(shí)，無(wú)論房產(chǎn)稅是對(duì)增量房征收，還是設(shè)定人均住房面積對(duì)超出部分征收，初衷和目的都是抑制炒房，讓房地產(chǎn)回歸到以自住需求為主的市場(chǎng)。因此，個(gè)人判斷，房產(chǎn)稅不會(huì)過(guò)于嚴(yán)厲，比如有專家說(shuō)人均40平米起征，這樣“殺傷”面或許過(guò)大，有“誤傷”自住需求之嫌。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)下一階段仍會(huì)以穩(wěn)定為主。房地產(chǎn)市場(chǎng)在2005年調(diào)控以來(lái)，經(jīng)歷了多輪調(diào)控，目前在限購(gòu)等一系列政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定期，房?jī)r(jià)基本得到控制。而宏觀經(jīng)濟(jì)方面，經(jīng)濟(jì)仍存在下滑風(fēng)險(xiǎn)，不宜對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度打壓。

　　因此，未來(lái)將推廣的房產(chǎn)稅或以“試點(diǎn)”為主，落地后的房產(chǎn)稅并非“洪水猛獸”，可能將比想象中的“溫柔”。另外，在新房交易環(huán)節(jié)開發(fā)商要繳納營(yíng)業(yè)稅、所得稅、城建稅、土地增值稅、土地使用稅等，而購(gòu)買新房的納稅人必須繳納契稅、印花稅等。未來(lái)在保有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅后，交易環(huán)節(jié)的部分稅收或?qū)⒑喜⒒蛉【?，因此真正增加的稅收也有待觀察。

　　四川省社科院房地產(chǎn)研究中心主任蔣華東

　　房產(chǎn)稅難從根本抑制高房?jī)r(jià)

　　高房?jī)r(jià)是地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴所導(dǎo)致，房產(chǎn)稅只能在表面上增加購(gòu)房者持有成本，抑制部分炒房需求，治標(biāo)不治本。從根本上來(lái)看，不解決土地財(cái)政問(wèn)題，難以徹底解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題。

　　導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的原因當(dāng)然有很多，地方政府對(duì)土地出讓金的依賴，是最重要的一點(diǎn)。地方政府和開發(fā)商一起推高了房?jī)r(jià)，房產(chǎn)稅雖然在一定程度上能為地方政府帶來(lái)一定的稅收收入，但這不能從根本上解決地方政府“錢從哪里來(lái)”的問(wèn)題。

　　另外，對(duì)于房產(chǎn)稅的征收，現(xiàn)在仍存在是向存量房還是新增量征收，按面積還是按套數(shù)征收等很多問(wèn)題需要解決，短時(shí)間內(nèi)把房產(chǎn)稅全面鋪開的可能性不大。明年之內(nèi)可能會(huì)在全國(guó)更多地方進(jìn)行試點(diǎn)，至于征收模式，可能會(huì)有更多嘗試。

華西都市報(bào)