在一線城市房屋買賣市場(chǎng)供不應(yīng)求形勢(shì)加劇，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈的情況下，關(guān)于樓市調(diào)控加碼、二套房購(gòu)房門檻進(jìn)一步提高的消息不脛而走。分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控既要出“重拳”，也要出“長(zhǎng)拳”，加快構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制。

　　2011年1月出臺(tái)的“新國(guó)八條”，曾祭出限購(gòu)、差別化信貸和稅收等“組合拳”，一度被稱為“史上最嚴(yán)”。但兩年后，部分地區(qū)房?jī)r(jià)再現(xiàn)大幅上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎陷入“越調(diào)越漲”的窠臼中，個(gè)中原因值得深究。

　　作為本輪樓市調(diào)控的有效手段之一，差別化信貸政策很大程度上抑制了投機(jī)需求，并在一定程度上使調(diào)控?cái)[脫了行政色彩。但在城鎮(zhèn)化推進(jìn)帶來(lái)的龐大剛性需求推動(dòng)下，信貸政策的調(diào)整似乎難以發(fā)揮更大作用。同樣，差別化稅收政策和限購(gòu)政策也只是供需失衡背景下的權(quán)宜之計(jì)?，F(xiàn)階段而言，這些政策雖然仍有收緊空間，但難以從根本上平衡市場(chǎng)供需格局。

　　在供應(yīng)層面，保障房建設(shè)雖連年保持較高水平，但在建設(shè)、管理、分配等環(huán)節(jié)的政策缺位，延緩了實(shí)際供應(yīng)節(jié)奏，削弱了實(shí)際效果。

　　可以說(shuō)，眾多強(qiáng)力政策疊加的邊際效果正在減弱，其癥結(jié)在于長(zhǎng)效手段的缺乏使樓市調(diào)控出現(xiàn)階段性特征，“風(fēng)聲一過(guò)去，房?jī)r(jià)會(huì)更高”已成為不少人的共同預(yù)期。部分看似嚴(yán)厲的調(diào)控政策，因缺乏長(zhǎng)效基礎(chǔ)制度的支撐難以發(fā)揮更大作用。為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，抑制部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性上漲，房地產(chǎn)調(diào)控在出“重拳”的同時(shí)，建立長(zhǎng)效機(jī)制也是迫在眉睫。

　　“重拳”方面，為在短期內(nèi)抑制需求，差別化的信貸政策仍有調(diào)整余地?？稍试S商業(yè)銀行根據(jù)所在地區(qū)房?jī)r(jià)、風(fēng)險(xiǎn)及流動(dòng)性情況制定差異化授信政策。必要時(shí)，甚至不排除全面提高二套房購(gòu)房門檻的可能，從而釋放繼續(xù)管控需求端的政策信號(hào)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。同時(shí)，涉及二手房交易的相關(guān)稅收也可上調(diào)，從而為反應(yīng)敏感的二手房市場(chǎng)降溫。

　　“長(zhǎng)拳”的修煉最易被忽略，因其面臨的阻力更大，成效也非顯而易見。在現(xiàn)階段，作為樓市調(diào)控的重要支撐，長(zhǎng)效機(jī)制亟待建立。

　　第一，完善土地供應(yīng)與開發(fā)制度。近期一線城市房?jī)r(jià)上漲，與此前供地計(jì)劃完成不佳不無(wú)關(guān)系。當(dāng)前雖有一套土地供應(yīng)制度，但各地在制定供地計(jì)劃時(shí)，并未考慮市場(chǎng)的有效需求，供地計(jì)劃的完成情況也大相徑庭。為此，需完善現(xiàn)有的土地供應(yīng)和開發(fā)制度。要求各地按照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)容量、市場(chǎng)潛力等，科學(xué)制定供地計(jì)劃。供地計(jì)劃不僅要公開，還需落實(shí)到具體地塊。供地節(jié)奏需保持平穩(wěn)，避免出現(xiàn)空窗期。土地開發(fā)的開竣工時(shí)間、進(jìn)度等，需納入合同約定，以促進(jìn)已供土地的開發(fā)，并避免出現(xiàn)閑置土地。

　　第二，加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)與聯(lián)網(wǎng)。個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)，不僅是差別化信貸、稅收政策執(zhí)行的制度依據(jù)，還可以全面地呈現(xiàn)出房屋所有權(quán)信息，有助于加強(qiáng)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的管理，調(diào)整房屋分配。有關(guān)部門需加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)，擴(kuò)大聯(lián)網(wǎng)范圍，并盡快投入使用。

　　第三，持續(xù)推進(jìn)房屋持有環(huán)節(jié)的稅收政策。當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)稅收主要集中在交易環(huán)節(jié)。當(dāng)前房產(chǎn)稅試點(diǎn)“擴(kuò)軍”阻力重重，但準(zhǔn)備工作仍需加快，以期在合適的時(shí)機(jī)實(shí)現(xiàn)真正“破冰”。

　　第四，保障房建設(shè)和分配、使用、退出等制度需進(jìn)一步完善。保障房建設(shè)是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的重要補(bǔ)充，但在保持建設(shè)規(guī)模的同時(shí)，分配、使用和退出等環(huán)節(jié)的制度建設(shè)顯得滯后，在大量保障房陸續(xù)投入市場(chǎng)之際，需盡快完善相關(guān)政策，使之真正惠及相應(yīng)的住房群體。

　　最后，建立問(wèn)責(zé)機(jī)制，強(qiáng)化執(zhí)行效果。房地產(chǎn)調(diào)控效果的弱化，與執(zhí)行環(huán)節(jié)的松動(dòng)密不可分。此前北京曾推出“領(lǐng)取預(yù)售證三天內(nèi)必須開盤”的條款，并一度啟動(dòng)執(zhí)法檢查，但如今仍有不少項(xiàng)目未予執(zhí)行，執(zhí)行環(huán)節(jié)的弱化可見一斑。為此，可借鑒土地違法的問(wèn)責(zé)制度，在土地供應(yīng)、開發(fā)、房屋建設(shè)、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)施問(wèn)責(zé)制，從而最大限度地發(fā)揮政策效果。

中國(guó)證券報(bào)