中心城市的房地產(chǎn)市場因為供求關系相對緊張，在2014年仍將持續(xù)火熱，原文如下：

　　中央經(jīng)濟工作會議閉幕，會議強調(diào)，2014年是全面貫徹落實黨的十八屆三中全會精神、全面深化改革的第一年，改革任務重大而艱巨。明年進入到“十二五”規(guī)劃第四年，對全面完成“十二五”規(guī)劃至關重要。做好明年經(jīng)濟工作的總體要求是，全面貫徹落實黨的十八大和十八屆二中、三中全會精神，堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào)，把改革創(chuàng)新貫穿于經(jīng)濟社會發(fā)展各個領域各個環(huán)節(jié)，保持宏觀經(jīng)濟政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，著力激發(fā)市場活力，加快轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)，加強基本公共服務體系建設，著力改善民生，切實提高經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量和效益，促進經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展、社會和諧穩(wěn)定。

　　那么，中央經(jīng)濟工作會議對于2014年房地產(chǎn)市場來講有哪些有利的信號，未來房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出什么樣的特征？同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，本次經(jīng)濟工作會議只談保障房，不談房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場仍將呈現(xiàn)“逆經(jīng)濟周期”的發(fā)展特征，在這個階段，還會強調(diào)保障房工作，通過“雙軌制”解決城鎮(zhèn)化后顧之憂。同時，城鎮(zhèn)化會推進城市群城市圈發(fā)展，這樣的過程里面，城市圈城市圈的核心城市、中心城市將迎來品牌房企的大力拿地與布局機會，這些城市的房地產(chǎn)市場因為供求關系相對緊張，在2014年仍將持續(xù)火熱。

　　特征一：房地產(chǎn)市場仍將呈現(xiàn)“逆經(jīng)濟周期”的發(fā)展特征

　　中央經(jīng)濟工作會議閉幕，會議提出了2014年經(jīng)濟工作的主要任務。會議指出，做好明年經(jīng)濟工作，最核心的是要堅持穩(wěn)中求進、改革創(chuàng)新。要穩(wěn)扎穩(wěn)打，步步為營，統(tǒng)籌穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革，鞏固穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢，促進經(jīng)濟社會大局穩(wěn)定，為全面深化改革創(chuàng)造條件。同時，要積極推動全面深化改革，堅持問題導向，勇于突破創(chuàng)新，以改革促發(fā)展、促轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)、促民生改善。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從宏觀經(jīng)濟發(fā)展的角度而言，宏觀經(jīng)濟“觸底”的階段特征仍將在2014年持續(xù)，2014年的經(jīng)濟增長目標仍然不會太高，原因有兩個：金融危機之后，通過4萬億投資刺激的宏觀經(jīng)濟回升的后遺癥仍會發(fā)揮其作用，宏觀經(jīng)濟“觸底”回升需要一個過程，并且會有多次觸底反復的過程，當前來講，宏觀經(jīng)濟剛好處于金融危機之后再次“觸底”的階段特征；當前宏觀經(jīng)濟堅持“穩(wěn)中求進、改革創(chuàng)新”，不言而喻，其實，就是為了通過當前的改革陣痛換取未來中長期穩(wěn)定發(fā)展的基礎。

　　因此，從當前政府表態(tài)及市場基本面走勢來看，房地產(chǎn)市場投資拉動宏觀經(jīng)濟穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演，市場基本面還會持續(xù)回升，這將帶動市場成交量持續(xù)好轉(zhuǎn)與價格的持續(xù)回升。

　　當前地方政府發(fā)布的政策力度相對偏中性，以及十八屆三中全會前后本屆政府對于房地產(chǎn)市場政策和走勢的表態(tài)較為曖昧，和宏觀經(jīng)濟“觸底”的階段特征密不可分，在宏觀經(jīng)濟尚未明顯好轉(zhuǎn)之時，房地產(chǎn)市場投資拉動宏觀經(jīng)濟穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演，因此，只要2014年市場和房價不出現(xiàn)報復性反彈，當前各地已經(jīng)發(fā)布的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不會有太大變化，市場成交量還會延續(xù)2013年的行情，整個市場基本面也會繼續(xù)呈現(xiàn)出“逆經(jīng)濟周期”的發(fā)展特征，在2014年呈現(xiàn)出總體上繼續(xù)回升的跡象。

　　特征二：強調(diào)保障房工作，“雙軌制”解決城鎮(zhèn)化后顧之憂

　　中央經(jīng)濟工作會議提出，努力解決好住房問題，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設和供給，做好棚戶區(qū)改造。

　　此前，政府會議也強調(diào)，做好住房保障和房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，這個過程中盡管淡化“房價”的調(diào)控特征，但是，調(diào)控的基調(diào)還是存在。從新型城鎮(zhèn)化的角度來講，現(xiàn)階段仍然堅持調(diào)控，其實是在為積極穩(wěn)妥推進土地管理制度改革與新型城鎮(zhèn)化做鋪墊。

　　原因很簡單，新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃出臺，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)勢必會逐漸破除，在這個過程中，農(nóng)民轉(zhuǎn)化為市民勢在必然。但是，農(nóng)民在城鎮(zhèn)化過程能夠享受現(xiàn)代化的成果還是未知數(shù)，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，推進城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置等等在操作環(huán)節(jié)都還是未知數(shù)。

　　盡管從保障性住房領域來講利好消息頻出，比如，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行，并軌后的公共租賃住房租金原則上按照適當?shù)陀谕囟?、同類型住房市場租金水平確定。政府投資建設并運營管理的公共租賃住房，各地可根據(jù)保障對象的支付能力實行差別化租金，對符合條件的保障對象采取租金減免；最近相關部門也提出2014年會探索共有產(chǎn)權(quán)房的保障性住房模式；新華網(wǎng)記者調(diào)查的16個城市中，北京、上海、深圳、廣州、西安、無錫、大連7個城市提前超額完成2013年障房建設計劃。但是，這些“數(shù)字游戲”將在農(nóng)民轉(zhuǎn)化為市民的新型城鎮(zhèn)化過程中顯得更加力不從心。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，住房保障和房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，是為積極穩(wěn)妥推進土地管理制度改革與完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機制的一方面，從其作用和目的來看，不可懈怠。具體來講，一方面，要切實落實各地住房保障計劃，不能玩“數(shù)字游戲”，切實可以做到保障低收入群體在積極穩(wěn)妥推進土地管理制度改革與新型城鎮(zhèn)化過程中的居住問題（不一定是購買住房的問題），另外一方面，也要繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控，既要充分發(fā)揮房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟觸底階段的拉動經(jīng)濟增長的作用，但是，也不能因為在此市場背景下商品住宅市場價格過快上漲而導致城鎮(zhèn)化的門檻再度提高。

　　特征三：新型城鎮(zhèn)化背景下，實施“城市群”戰(zhàn)略勢在必然

　　中央經(jīng)濟工作會議提出，積極促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。要繼續(xù)深入實施區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略，完善并創(chuàng)新區(qū)域政策，重視跨區(qū)域、次區(qū)域規(guī)劃。堅定不移實施主體功能區(qū)制度，扎扎實實打好扶貧攻堅戰(zhàn)。

　　此前，政府也多次提出新型城鎮(zhèn)化，借機破除城鄉(xiāng)“二元”結(jié)構(gòu)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，促進地區(qū)之間協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從城市發(fā)展的角度來講，新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃之后，建立和完善跨區(qū)域城市發(fā)展協(xié)調(diào)機制，實施“城市群”戰(zhàn)略也是勢在必然。

　　從政府對于“城市群”戰(zhàn)略規(guī)劃的角度來說，中央政府在“十五”計劃中正式提出“大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”，在“十一五”規(guī)劃中，中央首次提出“把城市群作為推進城市化的主體形態(tài)” 。而在“十二五”規(guī)劃中，中央繼續(xù)強調(diào)“城市群”的概念，提出要“以大城市為依托，以中小城市為重點，逐步形成輻射作用大的城市群，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展?！?/span>

　　目前，大城市面臨著日益沉重的人口壓力、交通壓力、環(huán)境壓力和資源壓力，而小城鎮(zhèn)仍具有巨大的增長潛力。伴隨著新型城鎮(zhèn)化的進程和城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地市場的建立，未來可以帶動這些地區(qū)的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟，有助于縮短地區(qū)差距，平衡地區(qū)間的發(fā)展，進一步解決房地產(chǎn)市場日益緊張的供求矛盾。

　　因此，在新型城鎮(zhèn)化市場背景下，“城市群”、“城市圈”將迎來大發(fā)展的機會。并且隨著區(qū)域經(jīng)濟一體化的發(fā)展，基礎設施建設日趨完善，同城效應將日益凸顯。

　　比如，隨著高鐵、高速、地鐵等便捷的高速交通的通車，使得上海至周邊城市如昆山花橋、嘉興、蘇州、南京、紹興等江浙地區(qū)的時間上再縮短，泛長三角1小時經(jīng)濟圈及泛長三角2小時經(jīng)濟圈都已基本形成，這為泛長三角區(qū)域內(nèi)購房者到周邊城市工作、生活都提供了便捷的基礎交通設施，也為當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展注入了新的活力。

　　從房地產(chǎn)市場的角度來講，近年來，長三角區(qū)域內(nèi)相鄰城市房價也有愈發(fā)接近的趨勢，如上海和杭州、上海嘉定和昆山花橋等。隨著上海自貿(mào)區(qū)的正式設立，長三角區(qū)域更能在享受政策紅利的基礎上，房地產(chǎn)市場產(chǎn)生更大的關聯(lián)效應。

　　特征四：政策短期“收緊”，加大供地=向市場“扔肉”

　　中央經(jīng)濟工作會議提出，特大城市要注重調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，提高土地容積率。從會議精神來看，無論是通過調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，還是通過提高土地容積率，仍然是通過增加供應的方式盡可能緩解特大城市的市場供求關系，調(diào)控市場化的特征比較明顯。

　　其實，十八屆三中全會之后，繼北上廣深等一線城市出臺地方調(diào)控措施后，廈門、南昌、沈陽等二線城市樓市調(diào)控拉開階段性“收緊”序幕。在樓市政策短期“收緊”的市場背景下，供求關系較為緊張一線城市、部分二線城市開始采用增加土地供應的方式解決日益增長的市場需求問題。在此市場背景下，如何看待年底及2014年的土地市場？新型城鎮(zhèn)化背后的城市群城市圈背后是否還有市場發(fā)展機會？

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，城鎮(zhèn)化會推進城市群城市圈發(fā)展，其實，很清楚，在城市群城市圈規(guī)劃與發(fā)展過程中，房企的重返一二線城市布局策略將會傾向于城市圈城市圈的核心城市、中心城市，因此，城市圈城市圈的核心城市、中心城市將迎來品牌房企的大力拿地與布局機會。短期內(nèi)收緊的調(diào)控政策對于這些城市的房地產(chǎn)市場供求關系相對緊張的基本面來講難以大有改變，尤其是一線城市，很難通過增加土地供應、提高容積率改變“人多地少”的現(xiàn)狀，因此，在“逆經(jīng)濟周期”的市場背景下，在2014年房地產(chǎn)市場仍將持續(xù)火熱。具體來講：

　　第一、調(diào)控城市年底大力推地，2014年也將加大土地供應，將引來品牌房企對于優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪戰(zhàn)，甚至勇奪“地王”的現(xiàn)象不可避免。

　　此輪一二線城市調(diào)控政策當中大多數(shù)城市提及要繼續(xù)加大住房用地供應，甚至有的城市明確提出2014年全市住宅用地計劃供應量為2013年計劃供應量的120%，力爭130%，一二線城市供地量的增加，這等于是說各地正在向市場“扔肉”，這對于今年銷售業(yè)績普遍好轉(zhuǎn)資金面寬裕的房企來講，拿地需求已如饑似渴，尤其是對于品牌房企來講拿地機會不容錯過，因此，本輪調(diào)控措施反而成為品牌房企深耕一二線城市的市場機會。

　　此外，從市場的角度來說，這些調(diào)控的城市具有市場布局和比較好的市場成長空間，品牌房企在這個階段不會放棄一二線城市的布局，因此，對于品牌企業(yè)來講此輪調(diào)控對房企來講也不會影響太大，2013年年底各地紛紛加大推地力度將吸引大量品牌房企的關注，預計，2014年一二線城市土地市場由于供地量的增加有可能還會引來品牌房企對于優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪戰(zhàn)，“地王”現(xiàn)象有可能不可避免。

　　第二、品牌房企的布局策略導致城市群城市圈當中的一二線城市土地市場勢必再度火熱。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，品牌房企的布局策略一般是中長期性的，不是短期性的，不會因為短期內(nèi)地方政府的“階段性”的收緊措施而改變?？偟膩碇v，由于城市群城市圈當中的一二線城市具有比較好的市場成長空間，品牌房企在這個階段不會放棄一二線城市這些核心城市的布局，反而有可能趁機在一二線城市加碼拿地，謀求市場深耕與逆勢擴張的機會。甚至有的品牌房企甚至提出不放棄任何一個省會城市、區(qū)域中心城市的布局，力爭在每一個核心城市的市場份額做到前三，甚至第一。因此，對于品牌房企來講，不會放過這次城市群城市圈當中的拿地布局核心城市的好時機，2014年一二線城市土地市場有可能還會引來品牌房企對于優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪戰(zhàn)，“地王”現(xiàn)象有可能不可避免。

　　第三、市場化背景下，由于“人多地少”的客觀特征，供求關系持續(xù)緊張，一線城市投資價值中長期看好。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，一線城市紛紛加大土地供應，這對于未來一線城市市場來講，由于“人多地少”的客觀特征，市場供求關系沒有辦法通過大規(guī)模供應土地來獲得緩解，當前來講，也只能說盡可能通過這些措施遏制房價過快上漲與出現(xiàn)爆發(fā)性增長的機會。

　　土地市場價格進入持續(xù)上漲通道，建造商品住宅的土地成本上漲，房價不可能不上漲，從這個角度來看，2013年北京、上海等一線城市的住房用地計劃即使全部完成，商品住宅地供應仍將是稀缺的，這將導致商品住宅市場中長期處于上漲狀態(tài)，最終將助推樓市“階段性”爆發(fā)。

　　第四、從執(zhí)行層面來看，只要供求關系緊張局面得以緩解，調(diào)控政策就會逐步淡化其市場作用。從二線城市來看，一方面具有比較好的成長空間價值，另外，二線城市在預售制度、銷售環(huán)節(jié)、限購執(zhí)行等諸多方面，實際上并不是太規(guī)范，起碼沒有一線城市那么嚴格和規(guī)范，因此，從執(zhí)行的角度來講，總體來講，階段性影響會有，但是在持續(xù)影響力有限，至多4-6個月，從這個角度來講，總體上也不會影響品牌房企的逆勢擴張的布局策略。

　　此外、從經(jīng)驗來看，歷次政策的執(zhí)行時效性周期為4-6個月，預計此次階段性收緊的政策效力會在明年第二季度逐步化解，從時效性的角度來講，短期內(nèi)的變化基本不會影響房企對于二線城市的布局。

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