2013年10月末，習(xí)近平總書記在第十次集體學(xué)習(xí)時提出，要加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，滿足群眾基本住房需求，實現(xiàn)全體人民住有所居目標(biāo)，總的方向是構(gòu)建以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。筆者認(rèn)為，此次會議不簡單著眼于實現(xiàn)控房價的短期目標(biāo)，更加注重房地產(chǎn)長期穩(wěn)定健康發(fā)展，解決居民住房需求，這預(yù)示著房地產(chǎn)政策方向和重點。建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，將是未來樓市調(diào)控長效機(jī)制的基礎(chǔ)。

一、未來我國房地產(chǎn)市場走勢分析

(一)主張房價上漲的觀點

1、財政困難論。地方作風(fēng)更希望房價上漲，地方政府的債務(wù)壓力和土地招拍掛制度將繼續(xù)推動房價創(chuàng)新高。

2、城鎮(zhèn)化論。城鎮(zhèn)化將繼續(xù)推高房價，從城市化看，城市房價也許會再漲一段時間。

3、房價周期論。中國房價長周期達(dá)100年，未來 15-20年仍然是上漲周期。

未來推動房價上漲的9個因素如下：

1、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)繁榮周期沒有結(jié)束。到2020年我國經(jīng)濟(jì)翻番，經(jīng)濟(jì)增長速度必須達(dá)到7％以上，加上收入倍增計劃等，將帶來住房購買能力的提高。

2、地方財政支付困難推高房價。據(jù)國家審計署資料，2012年底4個省、17個省會城市承諾以土地出讓收入為償債來源的債務(wù)余額為7746．97億元，占這些地區(qū)債務(wù)余額的54．64％。償還債務(wù)的出路是提高土地價格，或者發(fā)行地方債，地方債的發(fā)行依然要靠稅收、靠土地財政來解決。

3、宏觀政策對商品房的影響。宏觀政策確定保障房是政府建設(shè)的重點，但因保障房的建設(shè)量，本身環(huán)境、地點和質(zhì)量等無法滿足需求，仍然需要商品房市場起決定性作用。宏觀政策要壓縮過剩產(chǎn)能，房地產(chǎn)是源頭。壓縮產(chǎn)能會導(dǎo)致原材料價格上漲，抬高住房成本。同時，全社會的貨幣供應(yīng)量持續(xù)不斷擴(kuò)張，這些資金的很大部分集中到投資或購買住房上，也會提高住房價格。

4、城鎮(zhèn)化比率的提高。為提高城鎮(zhèn)化率，就得建造新的城市或區(qū)域。

5、需求的擴(kuò)大和投資性。家庭的小型化導(dǎo)致住房二人一套和一人一套的情況增加，從而增加了住房需求。在投資選擇比較中，房地產(chǎn)依然有優(yōu)勢。

6、流動性依然充足。我國較高的存款準(zhǔn)備金率，表明我國未來發(fā)展不會缺乏資金，為房地產(chǎn)投資提供了資金來源。影子銀行和信托基金等資金偏愛房地產(chǎn)，社會資金依然看好房地產(chǎn)。

7、土地貨幣化?？晒╅_發(fā)建設(shè)的土地有限，隨著貨幣供應(yīng)增加，土地價格肯定上漲，因而住房價格必然上漲。

8、房地產(chǎn)市場的壟斷型。房地產(chǎn)調(diào)控提高了房地產(chǎn)市場的集中度，土地開發(fā)和拍賣土地的能力只有大房地產(chǎn)商才擁有，他們的營銷戰(zhàn)略也相對具有壟斷性。同時，大量中間人出現(xiàn)，增加了流通環(huán)節(jié)和成本，提高了維持高價的承受能力。

9、受益人的心態(tài)。目前購買住房投資的人，很大部分是國內(nèi)市場各種制度改革的受益人，他們拿著大量的住房，不在乎房價的高低，也不擔(dān)心其下跌。這種力量在新開盤尤其是高檔商品房項目中依然存在。

(二)主張房價下跌的觀點

1、泡沫論。房地產(chǎn)存在泡沫，價格已經(jīng)高得離譜。

2、鬼城論，國內(nèi)有些城市住房供給過剩，超越了發(fā)展階段，很多新城區(qū)沒有人居住。

3、崩潰論。國內(nèi)有些城市住房價格已經(jīng)大幅度下跌，其他地方未來也可能出現(xiàn)下跌。

4、剝皮論。房價先從中心城市的外圍和城市郊區(qū)下跌，逐漸向中心城市和城市核心區(qū)擴(kuò)散。

未來抑制房價上漲乃至使其下跌的7個因素如下：

1、城鎮(zhèn)化建設(shè)。城鎮(zhèn)化的土地供應(yīng)增加，人口結(jié)構(gòu)調(diào)整，將影響房價上漲。中央城鎮(zhèn)化工作會議提出，今后要減少工業(yè)用地，增加生活、居住用地供應(yīng)比例，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模，在城市群的布局上，大中小城市和小城鎮(zhèn)合理分工、布局，協(xié)調(diào)發(fā)展。這對今后城鎮(zhèn)化發(fā)展路徑進(jìn)行了戰(zhàn)略調(diào)整，也必將影響未來的房價變化。

2、房地產(chǎn)管理制度。房地產(chǎn)管理制度的變化將影響房價上漲，地方政府抬高土地價格，并不足以解決財政所需要的資金，房地產(chǎn)稅收如能歸地方政府，地方就有很大的積極性。隨著2014年財產(chǎn)登記制度的建立，房地產(chǎn)、個稅聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)的完善，將大大增強(qiáng)開征房地產(chǎn)持有稅等的操作性，因此，住房價格必然會回落。

3、經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型升級。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是轉(zhuǎn)型升級的牛鼻子，只有住房價格回歸理性，才能降低生活成本，降低企業(yè)房地產(chǎn)和資金成本，讓其他產(chǎn)業(yè)有高利潤，才能鼓勵向其他行業(yè)投資，為轉(zhuǎn)型升級提供資金和利潤支持。房地產(chǎn)價格下降是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的政策抉擇要求。

4、經(jīng)濟(jì)周期的變化。2013年我國經(jīng)濟(jì)速度開始下行，這是大周期的調(diào)整。未來的增長速度不會再超越8％。結(jié)構(gòu)調(diào)整和戰(zhàn)略思路的調(diào)整，更多注重經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量和效益，城鎮(zhèn)化的發(fā)展同樣注重質(zhì)量、生態(tài)、文化和歷史，不會再搞大拆大建，急于求成。

5、高房價和高利率將使中心城市失去優(yōu)勢。房地產(chǎn)本身不具多少技術(shù)含量，在互聯(lián)網(wǎng)時代和實體經(jīng)濟(jì)競爭的時代，房地產(chǎn)的過度發(fā)展是很不穩(wěn)定的。高房價的連鎖效應(yīng)會抑制房價繼續(xù)高漲。

6、房地產(chǎn)市場已處于不健康狀態(tài)。房地產(chǎn)價格已經(jīng)超越國際水平，諸多地方出現(xiàn)空城，入住率很低，房地產(chǎn)的投資回報價值縮小，風(fēng)險加大，建筑成本下降。房地產(chǎn)的暴利，也讓企業(yè)和社會無心進(jìn)行研發(fā)和技術(shù)投入，這將使我國喪失國際競爭力。

7、住房供給已超過城鎮(zhèn)化人口的需求。按照 2009—2012年以來全國每年銷售的住房套數(shù)計算(每套100平方米以上)，每年可解決2600-3000萬人口入城，但實際每年城鎮(zhèn)化人口不足2300萬。根據(jù)目前的施工面積和銷售情況，假設(shè)未來每年依然銷售940萬套住宅，8年銷售7520萬套，至少可以解決22560萬人口的居住，而城市增加的人口實際只有17600萬，只需要5833萬套，未來8年住房供應(yīng)超過需求 1700萬套。由此可見，未來8年住房基本是供給能力大于需求能力的，房價應(yīng)該穩(wěn)定乃至下降，結(jié)構(gòu)上或許有所波動。

二、我國房地產(chǎn)政策亟待調(diào)整

(一)在新的條件下，房地產(chǎn)市場調(diào)控的變化

1、房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長和轉(zhuǎn)型的支撐力沒變。我國經(jīng)濟(jì)舊模式的原動力趨弱，新動力尚未形成，經(jīng)濟(jì)增長處于高速向中高速轉(zhuǎn)換的“空檔期”。為保證這種轉(zhuǎn)化平穩(wěn)實現(xiàn)，而不至于出現(xiàn)失速下滑，房地產(chǎn)仍然是守住增長底線的支撐力，同時也為改革轉(zhuǎn)型奠定一個“緩沖區(qū)”?？梢栽O(shè)想，如果沒有房地產(chǎn)投資較快增長對經(jīng)濟(jì)的支撐，沒有土地出讓金大幅改善對地方收入的支撐，沒有房地產(chǎn)銷售改善對相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的拉動，那么，2013年能否實現(xiàn)7．5％的預(yù)期目標(biāo)?

2、土地“招拍掛”機(jī)制沒變。土地“招拍掛”機(jī)制作為房地產(chǎn)市場和土地財政運行的基石，在未來幾年都很難有實質(zhì)性變化。歸根結(jié)底，商品房用地供應(yīng)不足，地方政府對土地財政過度依賴只是一個結(jié)果，它是對土地“招拍掛”機(jī)制的響應(yīng)。過去3年，中央政府下達(dá)的住宅用地供給計劃指標(biāo)都未能完成。機(jī)構(gòu)上看，房價上漲壓力更大的一線城市，其住宅用地供給比例處于持續(xù)的下降通道。盡管近期的調(diào)控政策都強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大土地供給，但事實上，如果建設(shè)用地總量難以擴(kuò)張，住宅供給比例難以提升，這個政策將很難落地。

3、房價控制占決策權(quán)重沒變。房價控制依然占有重要的決策權(quán)重，這在短期內(nèi)不會有明顯的變化。盡管到目前為止，新一屆政府并未對控制房價有過公開的表態(tài)，市場也廣泛預(yù)期房價控制目標(biāo)和問責(zé)機(jī)制會有所淡化，并寄望于供給體系的多元化，以使市場之手發(fā)揮更大的作用。然而事實上，由于房價過快上漲會惡化財富和收入分配，產(chǎn)生社會問題，政府對房價上漲保持著比較謹(jǐn)慎的態(tài)度。

4、房地產(chǎn)市場基本驅(qū)動力變?nèi)?。房地產(chǎn)市場自身的基本驅(qū)動力變?nèi)?，對調(diào)控的承受能力將會下降，一項政策的出臺可能會產(chǎn)生難以預(yù)料的負(fù)面沖擊。因此，調(diào)控力度的把握將比以往更加困難。盡管2013年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪比較明顯的反彈，但是就全國整體而言，庫存消化壓力并未明顯緩解，個別城市庫存壓力仍然較大，甚至有些城市的房價處于下跌通道。因此，基于本輪市場反彈的這種結(jié)構(gòu)性特點，考慮到中國經(jīng)濟(jì)增長的速度已經(jīng)放緩，貨幣也將處于中性偏緊的狀態(tài)，可以判斷中國房地產(chǎn)市場的基本支撐因素都在不同程度地弱化。因此，未來的調(diào)控將更加難以平衡；既要兼顧經(jīng)濟(jì)增長，又要抑制個別城市的房價上漲，還要預(yù)防調(diào)控力度不合適所引發(fā)的下行風(fēng)險。

5、房地產(chǎn)市場核心問題的變化。我國房地產(chǎn)市場的核心問題已經(jīng)從總量不足逐步過渡到住房占有的不平衡，這意味著調(diào)控政策的目標(biāo)將更為多元化，調(diào)結(jié)構(gòu)將會是住房政策的長期目標(biāo)。中央政府認(rèn)為，解決群眾住房問題是一項長期任務(wù)，還存在著住房困難家庭的需求尚未根本解決、保障性住房總體不足，住房資源配置不合理不平衡等問題。

6、房地產(chǎn)市場的分化。我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)分化的格局，區(qū)域之間、城市之間冷熱不均的現(xiàn)象繼續(xù)凸顯，顯示我國房地產(chǎn)市場的整體性趨弱，結(jié)構(gòu)性和差異性趨強(qiáng)。在這種背景下，未來的房地產(chǎn)政策可能傾向于差別化，而非一刀切。分化格局反映的是人口流動的新趨勢。第六次人口普查顯示，單向、集中的人口流動模式?jīng)Q定了個別熱點城市的房地產(chǎn)需求依然旺盛，及時實施嚴(yán)格的限購等干預(yù)措施，也難以從根本上抑制房價上漲的態(tài)勢。反之，部分遭遇人口流失的城市，房價卻承受下滑的壓力。以人口城鎮(zhèn)化為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，決定了未來的房地產(chǎn)政策必須對流動人口的住房需求給予必要的關(guān)注。盡管從數(shù)據(jù)上觀察，農(nóng)村向城鎮(zhèn)的人口遷移規(guī)模最大，速度最快的階段已經(jīng)過去，然而遷移人口的住房問題卻比以往更加突出。

(二)政策調(diào)整和完善需把握的原則

盡管很難對房地產(chǎn)政策走向進(jìn)行精確的判斷，但是考慮到政策的選擇都基于一定的約束條件，未來并非完全無跡可循。在調(diào)整和完善房地產(chǎn)相關(guān)政策時，要把握以下5項原則。

1、底線思維原則。底線思維決定了短期的房地產(chǎn)政策仍將表現(xiàn)出明顯的階段性和逆周期特征。短期內(nèi)的房地產(chǎn)政策走向仍將取決于經(jīng)濟(jì)增長的速度。如果經(jīng)濟(jì)增長的壓力增加，則政策的選項是：弱化舊政策的執(zhí)行力度、延緩新政策的推出節(jié)奏。房產(chǎn)稅試點擴(kuò)圍的時間點和試點方案將部分取決于經(jīng)濟(jì)增長的環(huán)境，如果經(jīng)濟(jì)增長壓力依然較大，推出節(jié)奏仍有可能繼續(xù)延后，或者采取較為溫和的試點方案。

2、問責(zé)制原則。房價目標(biāo)和問責(zé)機(jī)制決定了以限購、限貸等抑制需求的行政干預(yù)措施在短期內(nèi)難以退出。盡管限購、限貸、限售等短期政策是典型的行政干預(yù)，不符合市場化的長期方向，但是對于房價上漲壓力較大的一線和個別二線城市而言，是短期內(nèi)最有效的手段。房價控制依然是問責(zé)考核的核心，地方和中央在這一點上并不存在分歧。無數(shù)據(jù)表明限購、限貸等政策能夠?qū)崿F(xiàn)控制房價的目標(biāo)，它的實際效果往往是抑制供應(yīng)，需求不會被消滅，只會被延后。

3、供應(yīng)體系原則。長期的住房供應(yīng)體系將走向“三元供應(yīng)格局”：低收入家庭的安居需求，通過保障房政策給予支持，主要靠“租”，合并公租房和廉租房。中間“夾心層”的商品房需求，通過財稅、金融等手段的定向支持，使之有能力滿足自住性的首套商品房需求，幫助其擁有產(chǎn)權(quán)，分享城市升值的好處；高收入家庭的改善性需求，通過房產(chǎn)稅等手段予以適度抑制。

4、土地制度改革原則。通過土地制度改革釋放住宅用地的政策效果需要時間檢驗。集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)能否為住宅用地提供潛在的空間尚需時間確認(rèn)。土地指標(biāo)偏緊的珠三角、長三角發(fā)達(dá)城市更有可能從存量領(lǐng)域開啟集體建設(shè)用地的市場化流轉(zhuǎn)，并在一定程度上緩解住宅用地緊張的格局。

5、市場化原則。十八屆三中全會提出“使市場在資源配置中起決定性作用，更好發(fā)揮政府作用”，代表著房地產(chǎn)政策的長期走向，也被解讀為行政性政策退出、長效機(jī)制逐步確立、房地產(chǎn)走向市場化路徑以及改革的優(yōu)先次序可能是：首先，需要啟動供給端改革，使土地和資金供應(yīng)實現(xiàn)市場化；其次，啟動需求端改革，逐步退出限購、限貸等行政干預(yù)措施，建立以稅收、金融手段等市場工具為主的長效機(jī)制，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的情況下，適時啟動房地產(chǎn)試點和立法。

三、房地產(chǎn)調(diào)控的兩個問題

(一)結(jié)構(gòu)性矛盾突出問題

當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)可以說是問題不少，絕大部分都不是由總量矛盾造成的，而是源于行業(yè)內(nèi)部各種結(jié)構(gòu)性的突出矛盾。

1、房價與購買力的不匹配。當(dāng)前，對住宅需求最大的人群應(yīng)當(dāng)是進(jìn)入城市不久的“新市民”。據(jù)不完全統(tǒng)計，大約有兩億人口居住在城鎮(zhèn)卻沒有城鎮(zhèn)戶籍，這一群體基本是在城市務(wù)工的農(nóng)業(yè)人口，而各類保障性住房也基本不能覆蓋著一群體。對于“新市民”這一群體來說，當(dāng)前商品住宅價格過高是一個不爭的事實。如果城鎮(zhèn)住宅需求最大的一個群體，購買力長期無法支持當(dāng)前的商品住宅價格，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然不可持續(xù)。房價與購買力的不匹配也會對住宅以外的消費產(chǎn)生很大影響，房價對家庭消費具有明顯的抑制作用。城鎮(zhèn)化應(yīng)當(dāng)是全社會生活水平全面提高的過程，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展固然是其中的重要一環(huán)，但如果家庭消費因此受到明顯抑制，那城鎮(zhèn)化就偏離了它的初衷。要解決這些問題，一是要認(rèn)識到雖然房價與購買力不匹配，但是房價暴跌對于經(jīng)濟(jì)弊遠(yuǎn)大于利，所以需要持續(xù)不斷的提高居民的可支配收入，以增強(qiáng)住房需求群體的購買力。二是要加強(qiáng)保障住房的建設(shè)分配和租房市場的規(guī)范化，分流一部分商品住宅購房需求。

2、區(qū)域之間發(fā)展不平衡。從全國來看，局部地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展過快，某些地方出現(xiàn)了所謂的“鬼城”。 2013年7月發(fā)布的《城市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險排行榜》評估了286個地級以上市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險，其中風(fēng)險最集中的區(qū)域在我國西北地區(qū)，并且風(fēng)險最高的前50個城市幾乎均為三線城市。就實際層面而言，現(xiàn)在很多城市都在興建新城、衛(wèi)星城，這些城市中的新區(qū)也有過度開發(fā)之嫌。與這些局部地區(qū)的過度開發(fā)形成鮮明對比的是，在大城市、城市中心區(qū)域，住宅依舊是相對稀缺的資源。我國住宅市場區(qū)域間的發(fā)展不平衡可能會長期存在，這是由房地產(chǎn)行業(yè)的長周期特性決定的?？尚械拇胧┦抢^續(xù)發(fā)展城市和城際交通體系，轉(zhuǎn)移一部分大城市和市中心人口至新開發(fā)區(qū)域。這樣既緩解了大城市及城市中心區(qū)域的壓力，又充分利用了已過度開發(fā)地區(qū)的房地產(chǎn)資源。然而，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)同樣有資金投入大、周期長的特點，因此，需要認(rèn)識到調(diào)整區(qū)域不平衡是一個漫長的、動態(tài)的過程、應(yīng)用長遠(yuǎn)眼光看待這個問題。

(二)貨幣供應(yīng)及流向問題

1、房價問題的實質(zhì)是貨幣問題。房價漲跌及其走勢取決于多個方面因素，其中包括宏觀經(jīng)濟(jì)、貨幣供應(yīng)水平、可替代投資品市場狀況、區(qū)位、相關(guān)社會心理狀態(tài)、社會保障性住房供給水平以及稅收因素等。貨幣供應(yīng)從總體上影響房價走勢，城市發(fā)展不均衡、公共服務(wù)供給不均衡、城市間機(jī)會不均衡等從結(jié)構(gòu)上影響房價。稅收因素既可以在總體方面又可以在結(jié)構(gòu)方面影響房價。貨幣供給是決定房價走勢的關(guān)鍵因素，要認(rèn)清房價漲跌的本質(zhì)，即房價漲跌的核心問題是貨幣供應(yīng)狀況，房價問題的實質(zhì)是貨幣問題。

2、貨幣供給增長支撐了高房價。貨幣供應(yīng)影響房價的作用機(jī)理在于，當(dāng)貨幣供應(yīng)大幅擴(kuò)張時，充裕的資金為房地產(chǎn)投資提供了基礎(chǔ)，投資者獲取信貸資金的便利程度增加，機(jī)會成本降低。另—方面，貨幣供應(yīng)大漲必然引發(fā)物價大幅上漲、貨幣貶值，投資者以及普通居民必然通過投資或購買房地產(chǎn)來應(yīng)對，其結(jié)果是房價上漲，而當(dāng)貨幣供應(yīng)大幅縮小時，支撐房價的基礎(chǔ)不存在，投資房地產(chǎn)的機(jī)會成本也會增加，市場流動性減弱，投資者或普通居民傾向于持有現(xiàn)金資產(chǎn)，而不選擇購買房地產(chǎn)，其結(jié)果是房價下跌。

3、房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵是控制好貨幣供應(yīng)。根據(jù)中國央行公布的數(shù)據(jù)，2013年10月末，廣義貨幣 (M2)余額107．02萬億元人民幣，同比增長14．3％。在貨幣供應(yīng)充裕的情況下，人們對房價依然保持看漲預(yù)期，以信貸資金為主的資金自然會源源不斷地流入房地產(chǎn)市場。根據(jù)中國國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2013年1月—11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68．6％。上述數(shù)據(jù)表明，民間房地產(chǎn)投資熱情依然高漲，到 2013年11月依然有大規(guī)模資金流入房地產(chǎn)業(yè)，而且房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵是控制好貨幣供應(yīng)以及貨幣流向。貨幣政策應(yīng)成為房地產(chǎn)調(diào)控的核心。一方面控制好貨幣總量和貨幣投放節(jié)奏，另一方面控制好貨幣流向，同時重點輔之以稅收政策。

《上海房地》