在25年的長期發(fā)展之后，中國的房地產(chǎn)業(yè)從起步、摸索、動蕩、調(diào)整的過程中逐步趨于理性和成熟。這一過程又一次印證了發(fā)達(dá)國家已經(jīng)總結(jié)出的一條規(guī)律——當(dāng)一個國家的人均GDP達(dá)到800~1000美元時，房地產(chǎn)業(yè)開始起步；達(dá)到3000美元時，行業(yè)發(fā)展開始加速；達(dá)到7000美元左右時，行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定增長期；達(dá)到12000~13000美元時，行業(yè)發(fā)展進(jìn)入飽和期。2013年底，我國的人均GDP已經(jīng)接近7000美元，與發(fā)達(dá)國家總結(jié)出的規(guī)律完全契合。

　　 再過十年，我國人均GDP超過13000美元時，我國的房地產(chǎn)市場將達(dá)到供需的飽和點(diǎn)，行業(yè)的發(fā)展也將從頂峰開始回落?？墒?，作為近十四億人口的大國，我國的城鎮(zhèn)化率去年為53%，如不包括2.5億非戶籍人口，也只有36%，離實(shí)現(xiàn)70%的城鎮(zhèn)化目標(biāo)，還需要大約20年的時間。因此，我們有理由相信，作為城鎮(zhèn)化推進(jìn)的主要載體，我國房地產(chǎn)業(yè)在未來的15~20年內(nèi)，仍有持續(xù)的增長空間。

　　 對 行業(yè)成熟期的認(rèn)識，迫使我們必須認(rèn)真研究市場格局調(diào)整、分化和細(xì)分結(jié)果的價值；那種挖坑即賣房、是個開發(fā)商就能賺錢的“牛市”伴隨著行業(yè)粗放式發(fā)展階段的 結(jié)束，也將一去不復(fù)返了；在今后的日子里，城市的興或衰、房價的升或降、開發(fā)商的壯大或消亡、樓盤銷售的熱或冷等，不應(yīng)再一概而論。一個細(xì)分的時代已經(jīng)到 來，這是規(guī)律推動的結(jié)果。

　　 在未來的15~20年里，房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)六大趨勢性變化。

　　 1.保障房分流“夾心階層”的購房需求。

　　 1998年前，各種形式的福利分房一直在持續(xù)，商品房的供應(yīng)面積也還不夠大，市場結(jié)構(gòu)的矛盾不算突出。

　　 1998年到2011年的十幾年里，由于福利分房制度在全國范圍內(nèi)的停止，加上人們改善住房需求的能力和愿望集中釋放，同時各級地方政府解決保障房意識和能力的嚴(yán)重缺位，商品房占比超過90%，市場結(jié)構(gòu)的矛盾十分突出，需求遠(yuǎn)大于供應(yīng)的局面使得房價持續(xù)快速上漲。

　　 2011年啟動的“十二五”期間五年建設(shè)3600萬套保障房的計(jì)劃，包括正在實(shí)施的自住型商品房計(jì)劃，將從根本上改變我國住房市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使得保障房在市場上的占比達(dá)到25%~30%甚至更多，這將有效地分流大部分“夾心階層”的購房需求，緩解供需矛盾，從根本抑制房價的過快上漲。

　　 2.未來房價將由市場決定。

　　 房價的問題一直以來牽動著幾乎所有國人的目光和神經(jīng)。按照一般的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，商品的價格短期內(nèi)由供求關(guān)系決定，長期主要由其成本因素決定。但在中國，除此這外，政策因素不僅不能忽視，有時還起著主導(dǎo)作用。

　　 尤其在過去的十幾年間，由于保障房供應(yīng)長期缺位，致使商品房供需失衡，房價上漲過快，政府不得已接連出臺政策予以調(diào)控，使得房地產(chǎn)業(yè)的市場化程度嚴(yán)重降低。

　　 十 八大后，新一屆政府堅(jiān)持放開市場無形之手，用好政府有形之手，有目的地讓市場規(guī)律發(fā)揮基礎(chǔ)性作用。政策因素減弱后，我們就可以根據(jù)每個城市或區(qū)域的住房供 求狀況、城市化推進(jìn)節(jié)奏、家庭收入改變的情況等因素判定房價短期內(nèi)的升降；還可以按照土地價格、建材價格、勞動力和管理費(fèi)水平、資金成本水平等房價構(gòu)成的 成本因素變化趨勢，判斷房價的中期甚至長期的走勢。

　　 3.10年后開發(fā)商數(shù)量將不足3000家。

　　 在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展過程中，開發(fā)商的數(shù)量曾多達(dá)8萬家之眾。隨著市場格局調(diào)整步伐的加快，開發(fā)商的數(shù)量將迅速減少。

　　 按照目前的行業(yè)現(xiàn)狀，再過3~5年，活躍型的、每年有新項(xiàng)目開工的開發(fā)商數(shù)量將大幅度減少至5000家以下；10年以后，可能減少至3000家以下。在這一過程中，開發(fā)商將被迫對自身的生存戰(zhàn)略做出調(diào)整，重新對企業(yè)的產(chǎn)品定位、商業(yè)模式、市場范圍、融資渠道和團(tuán)隊(duì)規(guī)模等做出選擇。這一判斷對于投資者、銀行、購房者及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)在選擇開發(fā)商作為合作伙伴或選購其產(chǎn)品時，應(yīng)有重要的參考價值。

　　 4.住宅產(chǎn)業(yè)化將帶來房地產(chǎn)業(yè)的革命。

　　 發(fā)達(dá)國家的住宅產(chǎn)業(yè)化水平多已超過70%，地震多發(fā)國家如日本，有些建筑產(chǎn)品已高達(dá)90%，一棟建筑可以在幾十個小時內(nèi)裝配建成。而中國住宅產(chǎn)業(yè)化率不及30%，整體仍處于起步和試點(diǎn)階段。

　　 作為從業(yè)人士，我們必須認(rèn)識到：(1)住宅產(chǎn)業(yè)化將從根本上解決房屋的質(zhì)量問題，將建筑的誤差從厘米縮小到毫米，最終杜絕“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象；(2)房屋建造周期大為縮短，從而使投資周期相應(yīng)地縮短，以生產(chǎn)效率的提升促進(jìn)投資收益率的大幅提升。我們甚至可以說，住宅產(chǎn)業(yè)化將會為我國房地產(chǎn)業(yè)帶來一場革命。

　　 5.擁抱互聯(lián)網(wǎng)。

　　 互聯(lián)網(wǎng)正在改變各個層面的傳統(tǒng)行業(yè)。隨著大數(shù)據(jù)時代的到來，人們的思維方式，幾乎各個行業(yè)的商業(yè)模式、管理方式等商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)逐步發(fā)生著變化。

　　 開 發(fā)商未來將要學(xué)習(xí)如何運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)的思維方式和技術(shù)手段，從客戶需求的角度規(guī)劃企業(yè)的經(jīng)營行為。當(dāng)客戶群體數(shù)以十萬、百萬計(jì)之后，如何從其購房的一次消費(fèi) 后，利用網(wǎng)絡(luò)化的社區(qū)服務(wù)平臺，不斷發(fā)現(xiàn)和挖掘其生活中的二次消費(fèi)和持續(xù)消費(fèi)的需求，從延伸服務(wù)中尋找新的利潤增長點(diǎn)，也是開發(fā)商正在探尋的經(jīng)營方向。

　　 6.創(chuàng)新房地產(chǎn)金融將層出不窮。

　　 在未來15~20年，中國房地產(chǎn)金融系統(tǒng)將不斷健全和完善，與不動產(chǎn)經(jīng)營相配套的REITs(房地產(chǎn)信托基金)呼之欲出?？梢韵嘈牛谛袠I(yè)不斷細(xì)分的趨勢下，按揭貸款證券化、土地銀行、住宅銀行、社區(qū)銀行離我們不再遙遠(yuǎn)。圍繞客戶資源整合和服務(wù)模式創(chuàng)新的金融產(chǎn)品也將層出不窮，一個房地產(chǎn)金融蓬勃發(fā)展的新局面已經(jīng)到來。

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