城鎮(zhèn)化是大家，包括李克強(qiáng)總理在內(nèi)，普遍熱議且關(guān)注的話(huà)題，中國(guó)城鎮(zhèn)人口預(yù)計(jì)將在20年的時(shí)間內(nèi)由當(dāng)前的6.91億飆升至近10億。據(jù)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)原副主任稱(chēng)，這一變化將同期帶來(lái)共計(jì)4800億~6400億美元的投資額。盡管習(xí)近平主席和李克強(qiáng)總理都未曾宣布過(guò)有關(guān)如何實(shí)施本次史上最大規(guī)模的人口遷徙的具體規(guī)劃，但這不妨礙其他人對(duì)中國(guó)城鎮(zhèn)化面貌進(jìn)行設(shè)想。無(wú)論中國(guó)領(lǐng)導(dǎo)層決定走哪條城市化發(fā)展道路，他們都將面臨能源供應(yīng)、減輕污染、交通網(wǎng)絡(luò)安裝和資金需求等一系列錯(cuò)綜復(fù)雜的問(wèn)題。事實(shí)上，針對(duì)后者，中國(guó)政府已宣布在2013年增加百分之五十的預(yù)算赤字，達(dá)到1920億美元，并且期望借此刺激國(guó)內(nèi)消費(fèi)和城鎮(zhèn)化速度。這一規(guī)劃和其他尚未明確的問(wèn)題幾乎必然會(huì)影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期走向。

　　在過(guò)去十年中，房地產(chǎn)行業(yè)一直被視為暴利行業(yè)，從房地產(chǎn)公司老板頻頻引領(lǐng)各大財(cái)富排行榜就足以看出。隨著該行業(yè)的不斷成熟，這種盈利能力會(huì)逐步在長(zhǎng)期內(nèi)趨于平均水平。此外，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)的投資特性可能會(huì)逐漸淡化。因投資渠道數(shù)量有限，投資房地產(chǎn)是中國(guó)富裕人群為數(shù)不多的實(shí)際投資方案之一。過(guò)去10年內(nèi)房?jī)r(jià)不斷上漲，投資者從中收獲豐厚的投資收益；但是，最近幾年的政策和措施都明顯青睞于供應(yīng)普通和經(jīng)濟(jì)適用住房，以滿(mǎn)足廣大市民的需求，因而，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這種情況可能會(huì)有所改變。因此，德勤人士注意到，為更好地服務(wù)市場(chǎng)，并實(shí)現(xiàn)合理的利潤(rùn)回報(bào)率，大多數(shù)房地產(chǎn)公司開(kāi)始進(jìn)行產(chǎn)品改良。一方面，為更快實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收益并降低相關(guān)費(fèi)用，許多房地產(chǎn)公司紛紛增加其所建造的普通和效型房屋比例。另一方面，行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司開(kāi)始豐富自身的產(chǎn)品線(xiàn)，例如建造豪華別墅、養(yǎng)老型地產(chǎn)以及旅游型地產(chǎn)，以滿(mǎn)足中國(guó)不同富裕階層客戶(hù)的需求，形成多元化產(chǎn)品組合，緩解盈利能力和效率之間的矛盾。

　　在短期和中期內(nèi)，另一個(gè)更值得關(guān)注的問(wèn)題是房地產(chǎn)行業(yè)很可能充當(dāng)了股票投資的替代品——那些不得不面對(duì)國(guó)內(nèi)低迷的股市現(xiàn)狀的散戶(hù)投資者已做出這種轉(zhuǎn)變，這似乎也不難理解。近期國(guó)內(nèi)股市表現(xiàn)不盡如人意(總體上，本地投資者無(wú)法進(jìn)行海外投資)。這意味著，相比股票，那些擁有資金的投資者更有可能投資房地產(chǎn)。制定貨幣政策的官員在前一年度采取了一系列措施，使人民幣實(shí)現(xiàn)國(guó)際化，并簽署大量海外貨幣互換協(xié)議，同時(shí)還增加中國(guó)合格投資者方案的廣度和范圍。這些舉措實(shí)施后，將使不論是海外投資者還是國(guó)內(nèi)投資者能更容易、更有效地將資金投入和轉(zhuǎn)出中國(guó)——該過(guò)程也有望緩解中國(guó)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)性瓶頸。

　　自2010年以來(lái)，中國(guó)幾乎所有房地產(chǎn)公司都曾面臨不同程度的融資限制，由于整體上緊縮的貨幣政策，以及不良的資本市場(chǎng)氣氛，流動(dòng)性水平變得惡化，空置水平高、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、短期債務(wù)償還能力低。過(guò)去幾年，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)化水平較高，房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，并獲得豐厚利潤(rùn)，從總體上減輕了這種高負(fù)債運(yùn)營(yíng)模式的擔(dān)心。但最近盈利能力和經(jīng)營(yíng)效率的下降對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)整體債務(wù)償還能力造成影響，并使房地產(chǎn)公司之間的績(jī)效差距拉大。大公司成功通過(guò)廉價(jià)的融資渠道獲得了可觀的收入增長(zhǎng)，而小公司則不得不為生存而苦苦掙扎。這樣，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)可能會(huì)更為集中，而中小型房地產(chǎn)公司可能會(huì)成為收購(gòu)目標(biāo)，預(yù)期交易價(jià)值從1000 萬(wàn)美元到1億美元不等。德勤近期的市場(chǎng)調(diào)查顯示，這些收購(gòu)也更有可能把重點(diǎn)放在資產(chǎn)而非權(quán)益上面，且主要集中在一線(xiàn)城市及某些梳城市的商業(yè)地產(chǎn)上。

　　此外，海外房地產(chǎn)并購(gòu)活動(dòng)也逐漸興起。房地產(chǎn)公司在近年來(lái)完成許多大規(guī)模交易項(xiàng)目，這表明行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司可能會(huì)加速開(kāi)展其未來(lái)戰(zhàn)略舉措。中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)公司境外并購(gòu)交易的目標(biāo)公司包括設(shè)在美國(guó)、中國(guó)香港、新加坡和澳大利亞等國(guó)家(地區(qū))的公司。此外，為進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，少數(shù)房地產(chǎn)公司在某些東南亞國(guó)家成立了合資企業(yè)。拓展海外市翅帶來(lái)更多不確定性；房地產(chǎn)公司在尋求海外交易時(shí)需要應(yīng)對(duì)可能的政治、經(jīng)濟(jì)、貨幣、運(yùn)營(yíng)和監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)。

　　短期內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景充滿(mǎn)不確定性，主要因?yàn)樵u(píng)論人士無(wú)從判斷政府試圖降溫房地產(chǎn)市場(chǎng)的舉措是否能夠取得成功。若從后見(jiàn)之明的角度看，這些政策似乎已經(jīng)獲得了廣泛的成功，不僅實(shí)現(xiàn)了促使房地產(chǎn)泡沫破滅的目標(biāo)，而且并未引起任何影響更大的系統(tǒng)性問(wèn)題。同時(shí)，這些政策的成功實(shí)施將給政府官員帶來(lái)更多的回旋余地以及信心，使他們能夠在以后對(duì)該行業(yè)進(jìn)行調(diào)控。

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