“理性回歸”是2014年我國(guó)樓市的關(guān)鍵詞，也是市場(chǎng)運(yùn)行主線。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2014年12月份全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10542元/平方米，環(huán)比連續(xù)8個(gè)月下跌，且當(dāng)月環(huán)比跌幅較上月擴(kuò)大0.06個(gè)百分點(diǎn)；同比下跌城市有85個(gè)，接近九成城市房?jī)r(jià)降至一年以前。展望已邁入理性回歸軌道的2015年樓市，風(fēng)險(xiǎn)偏好回落有可能會(huì)進(jìn)一步降低樓市運(yùn)行中樞。

經(jīng)過(guò)持續(xù)十多年幾乎單邊上漲態(tài)勢(shì)，我國(guó)樓市運(yùn)行本身所蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)往往被市場(chǎng)參與各方所忽視。剛剛過(guò)去的2014年，是2003年以來(lái)在沒(méi)有政府主動(dòng)調(diào)控情況下房地產(chǎn)市場(chǎng)力量引發(fā)內(nèi)在調(diào)整的第一年。房?jī)r(jià)漲幅減緩到環(huán)比下跌，表明樓市運(yùn)行周期性拐點(diǎn)到來(lái)。從各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史以及我國(guó)上世紀(jì)90年代初海南（樓盤）房地產(chǎn)泡沫的破滅看，房?jī)r(jià)見(jiàn)頂回落過(guò)程，均是樓市風(fēng)險(xiǎn)全面釋放的階段。

“去庫(kù)存”將是2015年樓市運(yùn)行“主旋律”。截至2014年11月末，我國(guó)商品房待售面積近6億平方米。從滿足需求情況看，2014年1~11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積71.13億平方米，預(yù)期將在2015年全部形成實(shí)物供應(yīng)。如果將2013年全國(guó)商品住宅銷售面積13億平方米作為當(dāng)年實(shí)際實(shí)物商品房需求大致估算，那么2015年形成的供應(yīng)，大約可以滿足5年全國(guó)新增實(shí)物商品房需求。當(dāng)然，若考慮到期房銷售因素，且不考慮2015年新開(kāi)工面積，2015年所形成的實(shí)物商品房庫(kù)存可能也需要大約2~3年時(shí)間消化?！叭?kù)存”將是2015年樓市運(yùn)行“主旋律”。

住宅市場(chǎng)需求動(dòng)力急遽萎縮。住宅市場(chǎng)需求動(dòng)力無(wú)外乎自住型需求和投資型需求。在目前情況下，能滿足自住型的住宅需求，均已經(jīng)通過(guò)市場(chǎng)得到完全滿足。如果不能滿足自住型需求，要么不具備置業(yè)能力，要么壓根就不想買房。而投資型需求在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求中占據(jù)相當(dāng)比重，二套房以上需求很難用自住型需求來(lái)界定。投資型住宅需求主要關(guān)注增值空間與房產(chǎn)變現(xiàn)能力這兩個(gè)指標(biāo)。在樓市風(fēng)險(xiǎn)全面釋放階段，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)連續(xù)絕對(duì)價(jià)格回落，且市場(chǎng)成交難度增加，住宅投資價(jià)值明顯下降。因此，隨著投資型住宅需求退出，以及中低收入階層難以形成有效住宅需求，導(dǎo)致我國(guó)住宅市場(chǎng)需求動(dòng)力出現(xiàn)急劇萎縮。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)明顯上升。2014年1~11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金中，定金及預(yù)售款同比下降12.2%，個(gè)人按揭貸款同比下降4.2%。在市場(chǎng)旺銷時(shí)期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相當(dāng)程度依靠購(gòu)房人定金及預(yù)售款、個(gè)人按揭貸款可以維持樓市開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，甚至還能進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。但隨著樓市風(fēng)險(xiǎn)全面釋放，定金及預(yù)售款、個(gè)人按揭貸款來(lái)源規(guī)模下降，自籌資金重要性凸顯。去年前11個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金占到位資金的比例為42%，而貸款所占比重為17.5%。

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)將加快釋放。截至2014年三季度末，我國(guó)房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款的比例為21.03%。隨著絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)見(jiàn)頂回落，我國(guó)商業(yè)銀行存量房地產(chǎn)貸款質(zhì)量將接受嚴(yán)峻考驗(yàn)。過(guò)去幾年隨著銀行房地產(chǎn)貸款門檻的提高，相當(dāng)部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)信托、理財(cái)、私募融資，來(lái)維持企業(yè)經(jīng)營(yíng)。而2015年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大，樓市調(diào)整依然處在“尋底”過(guò)程，信托、理財(cái)、私募到期兌付風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)明顯上升。由于房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)釋放將具有系統(tǒng)性影響，因此防范和化解房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)將成為今年金融領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)治理重點(diǎn)領(lǐng)域。

風(fēng)險(xiǎn)偏好決定行為特征。2015年我國(guó)樓市風(fēng)險(xiǎn)偏好回落，風(fēng)險(xiǎn)因素在市場(chǎng)參與各方行為決策函數(shù)的重要性上升，勢(shì)必將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、住宅消費(fèi)及房地產(chǎn)金融等多個(gè)經(jīng)濟(jì)變量產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，也將促使樓市進(jìn)一步調(diào)整回歸。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)