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發(fā)布時(shí)間:2016-02-04
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近期各地“兩會(huì)”上,樓市去庫(kù)存成了熱詞。在如何去庫(kù)存上,基本圍繞鼓勵(lì)農(nóng)民工買(mǎi)房“使招”,如財(cái)政按購(gòu)房面積補(bǔ)貼、減征所繳契稅、提高公積金貸款額度等,與過(guò)往樓市刺激并無(wú)二致。2月2日,央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文,降低非限購(gòu)城市房貸首付成數(shù)也在這一范疇。但是,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在部署“去庫(kù)存”時(shí),除擴(kuò)大需求外,強(qiáng)調(diào)要深化住房制度改革方向,以滿(mǎn)足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn),以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向。
這是貫徹習(xí)近平總書(shū)記在會(huì)上提出的“在適度擴(kuò)大總需求的同時(shí),著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)的改革”的體現(xiàn)。目前,城鎮(zhèn)戶(hù)籍家庭擁有的住房,已從2008年的0.8套/戶(hù)上升到2015年的1.1-1.2套/戶(hù)。據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心調(diào)研,全國(guó)600個(gè)城市中,擁有2套及以上住房占戶(hù)籍家庭的11%。由此,1998年房改以來(lái)近20年,面向城鎮(zhèn)戶(hù)籍家庭的住房供應(yīng)式微了。未來(lái),以戶(hù)籍改革打破二元隔離,釋放新市民消費(fèi)需求是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型方向,也是房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。
面向新市民,過(guò)往“開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售”的住房供應(yīng)模式要徹底改變了,即需要推進(jìn)樓市“供給側(cè)改革”。新市民住房需求的基本面有幾個(gè)特征:首先,農(nóng)民工收入水平較低。據(jù)國(guó)務(wù)院農(nóng)民工工作領(lǐng)導(dǎo)小組的數(shù)據(jù)匡算,由于城市生活成本(房租、通信、餐飲)居高不下,新一代農(nóng)民工很重視子女教育,預(yù)計(jì)其月儲(chǔ)蓄僅為1432元;其次,農(nóng)民工消費(fèi)支出不斷上升。占農(nóng)民工總數(shù)70%的80和90后新生代農(nóng)民工深受城市化洗禮,消費(fèi)觀念超前,其風(fēng)向標(biāo)已和城市同代人差異不大,如智能手機(jī)、旅游等消費(fèi)。
最后,農(nóng)民工未來(lái)支出不確定性更大。目前,新農(nóng)合覆蓋深度不夠,每月不足100元在水漲船高的城市生活成本面前不值一提。同時(shí),據(jù)2014年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字,只有16.7%的農(nóng)民工有養(yǎng)老保險(xiǎn)、26.2%的有工傷保險(xiǎn)。重要的是,農(nóng)民工未來(lái)在子女教育、父母養(yǎng)老和送終上的開(kāi)支也很大。農(nóng)民工目前整體處在青壯年,暫時(shí)看不到未來(lái)支出風(fēng)險(xiǎn)。因此,購(gòu)房消費(fèi)只能壓縮其它消費(fèi)、透支幾代人的積蓄,近期調(diào)研也顯示,農(nóng)民工購(gòu)房首付主要來(lái)自?xún)?chǔ)蓄和父母積累。
因此,在內(nèi)地很多省份,盡管農(nóng)民工購(gòu)房占據(jù)地級(jí)市、縣市樓市30%-50%左右份額,但單純降低稅費(fèi)、提高杠桿來(lái)刺激農(nóng)民工購(gòu)房不可持續(xù),還會(huì)帶來(lái)隱患。特別是,目前二三線和三四線庫(kù)存多位于新區(qū)、新城,配套缺失嚴(yán)重,加上城市生活成本居高不下,農(nóng)民工購(gòu)房將導(dǎo)致即期消費(fèi)大幅增加,若未來(lái)收入下降、失業(yè)、子女教育和父母養(yǎng)老費(fèi)用激增時(shí),或使農(nóng)民工陷入城市底層。
鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)房,必須要與“市民化”結(jié)合起來(lái),這是“去庫(kù)存”唯一路徑。在路徑選擇上,要深入貫徹習(xí)近平總書(shū)記提出的“在適度擴(kuò)大總需求的同時(shí),著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)的改革”。樓市“供給側(cè)”改革,就是以滿(mǎn)足新市民需求為主要出發(fā)點(diǎn),供給需要的房子,而不是堅(jiān)持傳統(tǒng)的、面向城鎮(zhèn)戶(hù)籍居民的“開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售”模式。發(fā)展低成本租賃市場(chǎng),適應(yīng)農(nóng)民工需求,降低農(nóng)民工城市化成本,為樓市“供給側(cè)”改革方向之一。
“六普”數(shù)據(jù)顯示,我國(guó)25.8%的城市居民租住住房,其中廉租房和私人出租住房占比分別為2.7%和23.1%;住建部監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示,2014年,通過(guò)市場(chǎng)租賃解決居住的總?cè)丝谶_(dá)到1億人以上,年租金已經(jīng)突破1萬(wàn)億。隨著未來(lái)存量住房時(shí)代的到來(lái),房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期減弱,租賃需求越來(lái)越大。因此,住房供應(yīng)從以前的“以售為主”向“租售并舉”轉(zhuǎn)變是一個(gè)大趨勢(shì)。
目前,我國(guó)率先進(jìn)入存量住房時(shí)代的超大城市,租賃住房人群占比已超過(guò)居住自有住房人群。深圳實(shí)際管理的2000萬(wàn)人口中,70%長(zhǎng)期選擇租賃住房;58同城研究院發(fā)布的《北京租房行業(yè)研究報(bào)告》顯示,北京每天約有20萬(wàn)人在租房(15萬(wàn)人整租、5萬(wàn)人合租)。城市租房的主要有三類(lèi)人群,一類(lèi)是“剛需”買(mǎi)房前的租房,另一類(lèi)無(wú)法支付高房?jī)r(jià)而長(zhǎng)期租房的白領(lǐng)(諸如“北漂”),最后一類(lèi)是農(nóng)民工。
對(duì)農(nóng)民工來(lái)說(shuō),提供低成本租賃住房,可降低其即期成本,與其收入水平、收入可持續(xù)性一致,也是農(nóng)民工可以接受的供應(yīng)模式,過(guò)去農(nóng)民工一直租住城中村事實(shí)上就是市場(chǎng)化的需求自我選擇和匹配。低成本租賃住房供應(yīng),可以有政府主導(dǎo)和市場(chǎng)主導(dǎo)兩個(gè)模式,前者由中央轉(zhuǎn)移支付激勵(lì),并借助地方政府債務(wù)發(fā)行和置換,定向低價(jià)收購(gòu)樓市庫(kù)存,以超低價(jià)出租給農(nóng)民工。這是政府償還為農(nóng)民工提供住房保障的歷史欠賬,也是共享工業(yè)化、城市化紅利的選擇;市場(chǎng)主導(dǎo)建議在庫(kù)存過(guò)大城市,開(kāi)發(fā)商實(shí)施“先租后買(mǎi)”、“以租抵供”,在農(nóng)民工融入城市后,根據(jù)自身支付能力和需要,自主決定是否買(mǎi)房。
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