2015年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議將“化解房地產(chǎn)庫存”確定為2016年經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)任務(wù)之一?？偭窟^剩、結(jié)構(gòu)失衡是 2016年房地產(chǎn)市場面臨的主要挑戰(zhàn)，需要全面、準(zhǔn)確地把握全國住房庫存情況，綜合施策，化解“去庫存”壓力。

    一、當(dāng)前我國住房“去庫存”的特點(diǎn)

    第一，我國商品房“去庫存”壓力很大。全國房地產(chǎn)庫存主要由三部分構(gòu)成，即已建成的商品房待售面積(已形成的供應(yīng)量)、在建未售面積(施工)以及待開發(fā)土地面積未來形成的供應(yīng)量(潛在供應(yīng)量)。截止到2015年12月底，全國商品房待售面積71853萬平方米，全年銷售面積是128495萬平方米。按照2015年的銷售速度，化解現(xiàn)有房屋待售面積需要6．7個月，總體上壓力似不太大。但如果考慮現(xiàn)有施工面積和待開發(fā)土地面積形成的潛在供應(yīng)量，“去庫存”壓力將大幅增加。截止到2015年12月底，全國房屋施工面積735693萬平方米，按照2015年的銷售速度，大致需要5年9個月才能消化。再加上35424萬平方米的待開發(fā)土地面積(截止到2015年11月底)，按照全國出讓土地的平均容積率 (2．37)計(jì)算，未來1—2年內(nèi)又會形成83955萬平方米的房屋供應(yīng)量，按照2015年的速度持續(xù)銷售，需要8個月左右。統(tǒng)算起來，消化潛在庫存約需6年5個月，壓力相當(dāng)大。

    第二，三四線城市成為“去庫存”的重點(diǎn)區(qū)域。2015年，房地產(chǎn)銷售情況有所好轉(zhuǎn)，相比年初而言，一二線城市商品住宅的庫存消化率較高，高庫存壓力主要集中在三四線城市。截止到 2015年12月底，按照2015年銷售速度，消化現(xiàn)有住房待售面積的周期，一線城市約為5個月，二線城市約為7個月，三四線城市約為14個月。如果加上施工面積和待開發(fā)土地面積，去庫存周期更是大幅提升，一線城市大致為2年7個月，二線城市是4年 5個月，三四線城市為10年8個月?？紤]到三四線城市的住房銷售量約占全國總量的50％，未來幾年內(nèi)，三四線城市將成為全國“去庫存”的主戰(zhàn)場。

    第三，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓是“去庫存”的難點(diǎn)。從供給看，多年來全國營業(yè)用房和辦公樓在建面積和建成面積增幅一直高于住宅，庫存規(guī)模很大。從需求看，受網(wǎng)絡(luò)電商銷售的沖擊，許多商業(yè)中心和實(shí)體店鋪經(jīng)營困難，商鋪需求明顯回落。截止到 2015年12月底，住宅、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的待售面積分別為45248萬平方米、3276萬平方米和14664萬平方米。按照2015年的銷售速度，消化周期分別是4．8個月、14個月和19個月。如果考慮到現(xiàn)有施工面積，按照2015年的銷售速度，住宅、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房“去庫存”周期分別是4年7個月、11年4個月和10年10個月。

    二、化解房地產(chǎn)“去庫存”壓力的建議

    2016年，有效落實(shí)房地產(chǎn)“去庫存”的任務(wù)，既要多策并舉，加大“去庫存”力度，又要防止“去庫存”速度過猛，造成一些城市房價(jià)斷崖式回落，成為區(qū)域性系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)點(diǎn)。為此，建議如下：

    第一，在住房供給過剩的區(qū)域，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)用地供給量，依法合理調(diào)整未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途。把牢土地供應(yīng)的“閘口”，嚴(yán)格落實(shí)國土資[2015]37號文件，對房地產(chǎn)待售面積和施工面積明顯偏多的市縣，依法調(diào)整未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途，重新辦理用地手續(xù)、重新核定土地價(jià)款，用于養(yǎng)老、文化等有社會現(xiàn)實(shí)需求的項(xiàng)目。

    第二，鼓勵地方政府購買商品房用作保障性安居住房，大幅提高保障性安居工程的貨幣化安置比例。2015—2017年，全國需要改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)住房1800萬套。應(yīng)繼續(xù)鼓勵地方政府通過購買商品住房的方式解決住房保障需求，大幅提高保障性安居工程的貨幣化安置比例。2015年，全國棚戶區(qū)貨幣化安置比例達(dá)到28％。2016年不少地方已提出“貨幣安置比例超過50％”的目標(biāo)。應(yīng)落實(shí)好國土資[2015]37號文提出的“整體購買在建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于棚改安置房和公共租賃住房，或?qū)⑸形撮_工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件”的規(guī)定。

    第三，出臺并切實(shí)落實(shí)鼓勵農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購買城鎮(zhèn)商品住房的政策。針對“去庫存”任務(wù)最重的三四線城市和小城鎮(zhèn)地區(qū)，實(shí)施優(yōu)惠的信貸、稅收政策，鼓勵農(nóng)民工購房。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明， 2014年，農(nóng)民工在務(wù)工地購房的人口僅占1％。在購房農(nóng)民工中，在小城鎮(zhèn)購房的農(nóng)民工占49．1％。2015年全國外出農(nóng)民工1．68億人，如果每年能夠把購房人口比重提高1個百分點(diǎn)，按照目前城鎮(zhèn)居民人均37平方米計(jì)算，2016-2020年間可新增約3．1億平方米的購房需求。但由于農(nóng)民工收入較低，2015年月平均工資只有 2684元，很難購買得起城鎮(zhèn)商品住房。建議對首次購買商品房的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口實(shí)行優(yōu)惠政策，首付比例可適當(dāng)放松，減免契稅，各級財(cái)政對貸款利息進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)貼、貸款利息抵扣個人所得稅等。另外，探索進(jìn)城落戶農(nóng)民對土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體收益分配權(quán)的依法自愿有償退出機(jī)制，提高財(cái)產(chǎn)性收入，增強(qiáng)購房需求。

    第四，加快REITs等住房資產(chǎn)證券化(ABS)試點(diǎn)，盤活存量商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓。商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓是當(dāng)前化解住房庫存壓力的重點(diǎn)。推動包括REITs在內(nèi)的住房資產(chǎn)證券化，一方面能夠盤活龐大的商業(yè)地產(chǎn)存量，另一方面通過鼓勵包括公積金在內(nèi)的資產(chǎn)證券化，降低公積金貸款融資成本和購房者成本，提高公積金周轉(zhuǎn)率，有利于化解存量住房。建議落實(shí)建房[2015] 4號文提出的“積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)”。在2015年已有的資產(chǎn)證券化(ABS)試點(diǎn)基礎(chǔ)上(如“萬科REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金”，世茂集團(tuán)推出的全國首單物業(yè)費(fèi)ABS和購房尾款A(yù)BS以及上海市公積金發(fā)行的ABS)，鼓勵擴(kuò)大包括REITs在內(nèi)的住房資產(chǎn)證券化試點(diǎn)。

國務(wù)院發(fā)展研究中心《調(diào)查研究報(bào)告擇要》2016年第29號