３月１５日，十二屆全國人大四次會議在梅地亞新聞中心舉行記者發(fā)布會，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高在會上表示，目前中國房地產(chǎn)市場分化嚴(yán)重、庫存較高，尤其是三四線城市庫存嚴(yán)重。針對一線城市房價上漲過快的問題，陳政高表示，目前，各地方政府都在努力實施調(diào)控，已經(jīng)收到了一定的成效。
    城市分化明顯
    陳政高表示，現(xiàn)在三四線城市的房價大體上是回落的，問題和矛盾主要集中在一線城市和一部分二線城市。
    陳政高說，房地產(chǎn)形勢和走勢全社會都非常關(guān)注。目前的房地產(chǎn)市場，主要特點(diǎn)有三個：首先，銷售企穩(wěn)回升，截至去年年底，房地產(chǎn)銷售額增長了６.５％，銷售面積增長了１４.４％。第二，城市分化日趨明顯。第三，庫存嚴(yán)重，特別是在三四線城市。去年年底，中國的庫存面積是７.１８億平方米，到了今年２月份，庫存面積就上升到７.３９億平方米，增長率也達(dá)到１５.７％。
    針對一線城市房價上漲過快的問題，陳政高說，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場的一個顯著特點(diǎn)就是分化嚴(yán)重，三四線城市的房價大體上都是回落的，問題和矛盾主要集中在一線城市和部分二線城市。目前，政府的主要任務(wù)就是穩(wěn)定一線城市和部分二線城市的房價。
    同時，部分二線城市春節(jié)后房價同樣上漲過快，住建部也是密切關(guān)注?，F(xiàn)在，二線城市在穩(wěn)定房價方面也采取了很多措施。另外，住建部會抓好價格監(jiān)測，隨時發(fā)現(xiàn)問題，及時提出對策，努力保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。
    其實，已有跡象顯示，北上廣深等一線城市，合肥、南京、蘇州等部分二線城市政府相關(guān)部門也確實在“兩會”前積極調(diào)研樓市，密切關(guān)注春節(jié)后一線城市突然出現(xiàn)火爆局面的狀況，并且也正在儲備相關(guān)樓市政策，這些政策主要是為了防止一線城市、部分二線城市房價過快上漲與市場過熱的措施，抑制投資投機(jī)性需求的蔓延，防止樓市出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象，保持樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。
    結(jié)合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部委領(lǐng)導(dǎo)在“兩會”期間的觀點(diǎn)與當(dāng)前一線城市、部分二線城市樓市的市場形勢，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“兩會”結(jié)束后１－２月內(nèi)，針對樓市過熱的現(xiàn)象，北上廣深等一線城市、部分二線城市會發(fā)布調(diào)控措施，未來幾個月一線城市、部分二線城市樓市市場預(yù)期將發(fā)生變化，這些城市樓市調(diào)控政策“山雨欲來”，市場也將在下半年進(jìn)入到市場調(diào)整期，從一線城市、部分二線城市政策與市場變化趨勢特征來看，可以說未來幾個月或迎來“百日巨變”。
    調(diào)控政策或?qū)⒕拮?br />    張宏偉認(rèn)為，一線城市、部分二線城市樓市調(diào)控政策將發(fā)生“百日巨變”。具體來講有以下變化：
    首先，一線城市仍然會嚴(yán)格執(zhí)行樓市限購政策，２０１６年不會取消，甚至部分一線城市比如深圳有可能會提高限購政策執(zhí)行門檻，抑制外來的投資投機(jī)需求。
    其次，重新收緊高端樓盤預(yù)售許可證的審批、備案，調(diào)節(jié)樓市的交易結(jié)構(gòu)，防止高端樓盤過熱帶動樓市過快上漲。
    再次，一線城市增加中小套型土地配比與供應(yīng)；一線城市針對房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實行差別化的稅收政策，二手房及二套房市場或成為調(diào)控的主體。收窄“３３０新政”的執(zhí)行力度是大概率事件，以調(diào)節(jié)市場成交結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房價。
    最后，一線城市針對持有環(huán)節(jié)實行差別化的稅收政策。據(jù)此，上海房產(chǎn)稅有可能會進(jìn)一步推進(jìn)，以進(jìn)一步抑制投資投機(jī)性需求，其他一線城市房產(chǎn)稅可以擴(kuò)圍執(zhí)行；實行差別化的信貸政策，必要的情況下適當(dāng)提高首付比例，陳政高也提及首付比例的問題。據(jù)此，一線城市首套和二套房首付比例有可能會提升。
    市場調(diào)整期即將來臨
    張宏偉認(rèn)為，從當(dāng)前一線城市、部分二線城市樓市出現(xiàn)“恐慌性”購房與“日光盤”繁榮景象的背后動因來看，其實主要是“救市”政策不斷刺激、不斷透支樓市需求的結(jié)果，這繁榮景象的背后潛伏著樓市危機(jī)。換一句話來講，２０１５年“３３０新政”以來，一線城市房地產(chǎn)市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，如果房企據(jù)此以為未來樓市一直會保持這樣的量價走勢，以為樓市“日光盤”會繼續(xù)頻現(xiàn)，那其實就是對于市場的誤判，就極有可能在未來市場出現(xiàn)變化之時陷入被動局面。
    此外，盡管春節(jié)之后一線城市商品住宅市場出現(xiàn)“恐慌性”購房，市場表現(xiàn)火爆，但是，這并不代表房企們繼續(xù)看好２０１６年。由于市場表現(xiàn)虛熱，包括部分品牌房企在內(nèi)的一線城市開發(fā)商對２０１６年表示悲觀，由于去年下半年至今市場需求過度釋放，２０１６年已經(jīng)沒有足夠多的存貨供市場銷售，市場調(diào)整也是理所當(dāng)然。此時，作為市場主體的開發(fā)商的態(tài)度已經(jīng)明顯發(fā)生改變或者已經(jīng)分流。
    同時，二手房市場也不被看好。以上海為例，二手房機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為去年下半年上海市３萬多套／月的成交量有些不正常，遠(yuǎn)超過２萬套／月左右的正常成交量，普遍認(rèn)為二手房成交量需求被透支，２０１６年二手房市場調(diào)整的預(yù)期加大，調(diào)整的幅度也會比較大，２０１６年中介關(guān)店潮或許也會來臨。
    張宏偉認(rèn)為，待本輪市場需求在今年上半年集中釋放完畢之時，再疊加樓市政策對一線城市、部分二線城市的影響，本輪樓市瘋狂階段就會逐步退去，下一輪市場的階段性調(diào)整也就來臨了，也就是說今年下半年將進(jìn)入市場調(diào)整期，一線城市、部分二線城市樓市將現(xiàn)“百日巨變”。至此，春節(jié)之后的“恐慌性”購房與“日光盤”頻現(xiàn)的現(xiàn)象也會就此而止。

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