在中國經濟增長放緩的環(huán)境下，政府自2016年初以來陸續(xù)出臺新一輪樓市去庫存支撐措施，使得房地產市場再度成為焦點。為填補目前樓市可用數(shù)據(jù)較少這一空白，渣打銀行在2016年1-2月間進行了中國房地產市場半年度專項調研，聚焦二三線城市未上市的中小開發(fā)商。
    基于調研得出的渣打中國開發(fā)商景氣指數(shù)（CDSI）自2015年7月份的低點50.8升至57.3。我們認為這一結果表明房地產市場情緒有所改善且市場回暖有望繼續(xù)。住宅銷售和樓市政策兩項分項指標均出現(xiàn)大幅回升，其次是建設活動和開發(fā)商融資。銷售回暖刺激開發(fā)商擴張熱情并降低企業(yè)融資負擔。盡管如此，調研結果顯示庫存消化節(jié)奏緩慢或將持續(xù)抑制房價上漲。
    最近一期調研結果顯示，2015年四季度開發(fā)商建設活動開始回暖，今年上半年或將繼續(xù)加速。約半數(shù)受訪開發(fā)商表示稱本企業(yè)及同城其他開發(fā)商的建筑活動增多。2016年1-2月在建住宅面積較上次調研（2015年6-7月）增長11%，其中新開工住宅建筑面積增長29.6%。需求回升和政府取消限購及地方政府的區(qū)域性發(fā)展計劃是建設活動轉好的主要原因，而庫存過剩和融資困難是一些暫未加速建設的開發(fā)商面臨的主要問題。
    土地市場同樣似乎也在恢復，但土地價格持續(xù)上漲給開發(fā)商帶來一定壓力。地方政府釋放出的地塊數(shù)量略有增加，同時開發(fā)商拿地意愿開始上升。由于土地成交量普遍被視作房地產建設活動的先行指標之一，我們認為這一結果預示著近期調研城市建設活動即將復蘇。開發(fā)商建設活動開始重拾動能有望推動房地產投資增長走出2015年低迷的困境。
    受訪開發(fā)商所在城市住宅銷量持續(xù)改善，反映住宅銷售的回暖也在二三線城市出現(xiàn)，但復蘇程度弱于一線城市，多數(shù)開發(fā)商表示上一季度住宅銷售量增長20%以內，并預計今年上半年的銷售還將在此程度上繼續(xù)溫和上升。多數(shù)開發(fā)商仍利用房價優(yōu)惠措施以降低現(xiàn)有庫存、加速資金回籠。調研結果顯示實際購房需求（包括首套房購房者和改善型需求購房者）仍占據(jù)市場主導地位，其在買房者中占比達93%。其中改善型需求購房者達42%，較上次調研增加了2%，表明改善型購房需求正在上升。
    據(jù)開發(fā)商反饋，2015年四季度庫存消化進度放緩，但預計2016年或將加速。盡管住宅銷售顯露復蘇跡象，但似乎現(xiàn)有庫存和新增供給將持續(xù)對樓市施壓，去庫存仍尚未結束。因此，鑒于去庫存壓力仍然存在，多數(shù)開發(fā)商預計二三線城市房價將會持平或溫和上漲，但鑒于其需求結構和庫存壓力，不會出現(xiàn)近期個別一二線城市的價格快速上漲。
    開發(fā)商融資環(huán)境略趨改善，但主要是由于銷售收入的增長。銀行融資和非銀行融資難度并未減小，但融資成本略有下降。2015年7月調研的結果顯示開發(fā)商違約風險上升。此次調研結果證實了這一判斷，受訪城市中銀行和非銀行信貸違約案例正在發(fā)生，開發(fā)商稱拖欠供應商付款仍較普遍。
    盡管如此，開發(fā)商預計未來一段時間內違約案例不會大規(guī)模出現(xiàn)或惡化。融資渠道上，多數(shù)開發(fā)商仍主要依靠銀行貸款，但更多開發(fā)商表示售樓收入越來越成為企業(yè)重要融資來源。受訪開發(fā)商稱銀行按揭貸款大幅放松，并預計這將支撐未來的住宅銷售住宅項目。
    多數(shù)受訪開發(fā)商預計未來數(shù)月中央政府樓市政策或將進一步放松。中央政府已表態(tài)要將去庫存作為2016年政府工作重點，并已出臺包括降低首付比例和房產交易稅等在內的多項措施加速消化庫存。這一變化在一定程度堵上超出了市場預期，并釋放出中央政府樓市政策立場或將轉變的信號。然而，開發(fā)商對地方政府樓市政策前景持中性立場。
    地方政府層面，中國幾乎所有城市（一線城市除外）的地方政府均已宣布計劃取消或放松房屋限購。部分城市還出臺包括調整按揭貸款政策、下調最低首付比例、發(fā)放購房補貼和利用公積金買房等其他放松措施。受訪開發(fā)商預計樓市放松政策將采取進一步對購房者給予政策優(yōu)惠的形式，具體措施包括調整購房稅及發(fā)放購房補貼等，受訪開發(fā)商認為這些措施對推動房屋銷售最為有效。然而，鑒于部分一線城市樓市急劇升溫，我們預計更多樓市放松措施或將采取定向且適度的方式進行。
    房地產投資方面的調研結果與官方房地產數(shù)據(jù)相呼應，表明進入2016年房地產投資活動出現(xiàn)改善但仍維持低位。房屋新開工面積和土地成交量等前瞻性指標顯示2015年底房地產投資有望企穩(wěn)并溫和復蘇。這表明樓市最黯淡的時期或已結束；但鑒于去庫存仍未結束，房價上行風險同樣或將較為有限。較2015年相對中性的樓市政策立場而言，今年年初樓市政策顯著放松，政府明確表態(tài)稱將支撐樓市并提升需求。我們預計2016年房地產投資增長勢頭或將改善，從2015年底時的負增長恢復正增長。而房地產投資增速的恢復將有助于穩(wěn)定2016年中國經濟增長。

21世紀經濟報道