近一段時期，一二線城市房價持續(xù)攀升，國內(nèi)房地產(chǎn)市場似乎已經(jīng)處于“高燒”狀態(tài)。根據(jù)國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，我國64城房價環(huán)比漲幅創(chuàng)76個月新高，其中以鄭州（樓盤）5．6％的環(huán)比最高漲幅領(lǐng)漲。而作為全國樓市的風(fēng)向標(biāo)，與2014年末相比，目前深圳（樓盤）、北京（樓盤）和上海（樓盤）二手房房價漲幅分別為66％、48％和39％，再創(chuàng)歷史新高。
    為何在中央提出要去杠桿、去庫存，要抑制資產(chǎn)泡沫、避免資金“脫實向虛”，一些熱點城市今年也推出了限貸限購的調(diào)控政策的情況下，國內(nèi)一二線樓市依然持續(xù)火熱、如此“瘋狂”？
    歸結(jié)起來，有以下幾個原因值得關(guān)注。
    第一，從宏觀層面看，寬松的信貸政策是導(dǎo)致樓市火熱的根本因素。截至8月末，國內(nèi)廣義貨幣供應(yīng)量M
    已經(jīng)達到151．10萬億元，其中很大一部分輸送給了房地產(chǎn)業(yè)。而在連續(xù)兩年近5次降息之后，今年的房貸利率水平已達到階段性低點，促使購房積極性高漲，市場交易活躍將會進一步帶動房價上漲。
    第二，從銀行層面看，由于住房按揭貸款是目前為數(shù)不多的低風(fēng)險、低資本消耗業(yè)務(wù)，因此各家銀行都在主動擴張個人按揭貸款業(yè)務(wù)，這也是推動樓市火熱的重要因素。今年前8個月新增信貸8．94萬億元，其中住戶部門貸款的新增值就高達4．08萬億元，占全部新增信貸的比重已達46％。4．08萬億元的貸款新增量，成為剛性需求和改善性需求入市的重要支撐。除此之外，還有消費貸、房抵貸、個人經(jīng)營性貸款等多種名目的貸款資金，以及銀行表外資金（理財資金）不斷流入火熱的樓市。
    第三，從地方政府層面看，地方政府仍普遍對土地財政有依賴性。在當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力大、地方財政日益吃緊的情況下，地方政府希望樓市繼續(xù)繁榮，將土地財政延續(xù)下去，緩解持續(xù)上升的財政壓力。對一二線及熱點城市來說，更多地產(chǎn)開發(fā)商出來搶購?fù)恋爻蔀榈赝?，無疑增加了地方財政收入并極大刺激了市場預(yù)期，鼓勵更多居民搶購住房。
    第四，從企業(yè)層面看，受實業(yè)難做、過剩行業(yè)貸款不良資產(chǎn)規(guī)模擴大、缺乏優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的等因素的影響，很多企業(yè)手持貨幣不愿投資實業(yè)，大量資金流入房地產(chǎn)。據(jù)媒體報道，除在二級市場舉牌房企股票外，保險資金介入拿地和項目操作階段的行為，在東部城市普遍存在。
    第五，從居民層面看，在當(dāng)前資產(chǎn)保值的手段極其有限的情況下，國內(nèi)居民不論是出于住房需求還是投資需求，都主動將不動產(chǎn)領(lǐng)域作為投資的最佳選擇。而此前政府鼓勵居民加杠桿購房，也進一步推高了居民投資樓市的熱情?？梢灶A(yù)期，如果樓市不出現(xiàn)大幅下跌，居民將資金投入不動產(chǎn)的沖動就會存在。當(dāng)然，一二線城市房價上漲的原因還要從這些城市的新開工速度、土地購置、居民可支配收入增速差、在校小學(xué)生數(shù)量增速等數(shù)據(jù)分析。安信首席經(jīng)濟學(xué)家高善文最近指出，盡管在全國范圍之內(nèi)小學(xué)人數(shù)的增長都是負(fù)值，但是在一線城市小學(xué)在校人數(shù)的增速一直維持4％甚至是5％，這表明一線城市吸納了大量的年輕勞動力，這種人口趨勢的變化推動了一線城市對住房、學(xué)區(qū)房旺盛的需求。
    毫無疑問，表面看起來，此輪房價上漲主要受一二線城市以及部分三線城市的剛需旺盛所帶動，但深層次看，實際上反映了在資本過剩背景下，過多的貨幣在追逐少數(shù)頂級城市資產(chǎn)。
    要指出的是，少數(shù)城市的房價瘋漲、“地王”頻現(xiàn)，不僅無助于大量集中在三四線城市的房地產(chǎn)庫存，還加大了少數(shù)城市的居民和企業(yè)杠桿率。而且，如果大量的金融資源向少數(shù)城市的房地產(chǎn)資產(chǎn)積聚，一方面繼續(xù)推高房地產(chǎn)泡沫化程度，另一方面加劇了金融資源 “脫實就虛”的扭曲程度，其中醞釀的金融風(fēng)險值得高度警惕。
    要抑制房價上漲、化解樓市風(fēng)險必須系統(tǒng)推進、多措并舉，“限購”“限貸”并非長策，“對癥下藥”才能治本。比如遏制流動性寬松，減少資金進入房地產(chǎn)行業(yè)；銀行要收緊房地產(chǎn)業(yè)融資，卡住了制造“地王”的開發(fā)商的資金渠道，“地王”也就很難再現(xiàn)；加快農(nóng)村土地入市改革，及時增加土地供應(yīng)面積，改善房源供給結(jié)構(gòu)；加快引入房產(chǎn)稅和房屋空置稅等相關(guān)稅法，有效抑制投資及投機性購房需求?？梢灶A(yù)見，今年下半年房地產(chǎn)調(diào)控不會再“一刀切”，很可能為了應(yīng)對市場及風(fēng)險的變化，現(xiàn)有的調(diào)控方式將升級為 “一城一策”的精準(zhǔn)調(diào)控。

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