“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，這句話是最高層對于房地產(chǎn)方面的最新提法。

??7月30日，中共中央政治局召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。

　　會議指出，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨新的風(fēng)險挑戰(zhàn)，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，必須增強(qiáng)憂患意識，把握長期大勢，抓住主要矛盾，善于化危為機(jī)，辦好自己的事。下半年要堅持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，堅持以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，堅持新發(fā)展理念、推動高質(zhì)量發(fā)展，堅持推進(jìn)改革開放，堅持宏觀政策要穩(wěn)、微觀政策要活、社會政策要托底的總體思路，統(tǒng)籌國內(nèi)國際兩個大局，統(tǒng)籌做好穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。

??首次明確不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段

??既然高層已經(jīng)給房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)，那么我們不妨根據(jù)會議精神，提煉出與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的內(nèi)容，逐句逐字的分析一下。

??首先，從時間點(diǎn)來看，市場此前普遍認(rèn)為會在7月31日舉行的第十二輪中美經(jīng)貿(mào)高級別磋商談判結(jié)束后，根據(jù)談判情況為下半年的政策定調(diào)。而本次會議上提到，要“把握長期大勢，抓住主要矛盾，善于化危為機(jī)，辦好自己的事。”這似乎也在某種程度上釋放了以我為主的信號，也說明高層對于未來經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，有著充足把握。

??對經(jīng)濟(jì)形勢的判斷方面，4月份的會議認(rèn)為“國內(nèi)經(jīng)濟(jì)存在下行壓力”。而本次會議認(rèn)為“國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大”。從定調(diào)來看，偏悲觀。

??基于此判斷，政策基調(diào)也有了一些變化。4月份的會議提出“繼續(xù)實(shí)施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。積極的財政政策要加力提效，穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度。”本次會議提出“要實(shí)施好積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。財政政策要加力提效，繼續(xù)落實(shí)落細(xì)減稅降費(fèi)政策。貨幣政策要松緊適度，保持流動性合理充裕?！?/span>

??關(guān)于房地產(chǎn)方面，會議提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

??實(shí)際上，根據(jù)中房網(wǎng)（微信公眾號：zhongfangwang）統(tǒng)計，從2017年7月至2019年7月，以經(jīng)濟(jì)為主要議題的中央政治局會議共召開了8次，除了2018年10月31日和2018年12月13日兩次會議未提及外，其他6次會議均對房地產(chǎn)市場作出了重要表述。

??上一次的中央政治局會議（2019年4月19日）對于房地產(chǎn)方面提出的是，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制”。與之前幾次會議上提及的房地產(chǎn)內(nèi)容相比，本次召開的中央政治局會議上，首次明確不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。這意味著對于房地產(chǎn)市場，定位還是強(qiáng)化居住因素，是合理的消費(fèi)需求，而不應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)刺激做過多掛鉤。

??還有一條要引起重視的是“引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)增加對制造業(yè)、民營企業(yè)的中長期融資?！睂?shí)際上，中國人民銀行黨委書記、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會主席郭樹清在此前召開的第十一屆陸家嘴論壇上曾表示，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化問題。房地產(chǎn)業(yè)過度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為，使其泡沫化問題更趨嚴(yán)重。如果結(jié)合本次會議內(nèi)容來看，就是要把房地產(chǎn)業(yè)所擠占的信貸資源引導(dǎo)至民營企業(yè)和制造業(yè)的中長期融資，從而進(jìn)一步強(qiáng)化金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力。

??此外，本次會議上還提到要“實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市停車場、城鄉(xiāng)冷鏈物流設(shè)施建設(shè)等補(bǔ)短板工程”，要“提升城市群功能”。實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，意味著此前大力倡導(dǎo)的棚改工作將落幕。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在過去11年當(dāng)中，中國完成了約4500萬套棚戶區(qū)改造，很好的完成了助力民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的任務(wù)。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)顯示，2013年至2017年，全國棚改完成投資約6萬億元，拉動了建材、裝修、家電等消費(fèi)，促進(jìn)了上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也是刺激上一輪三四線樓市大增長的重要因素之一，對穩(wěn)增長發(fā)揮了積極作用。

??房地產(chǎn)調(diào)控一直在路上

??會議精神一出，房地產(chǎn)行從上到下感覺“涼涼”。

??而這種對于未來行業(yè)悲觀的情緒也直接體現(xiàn)在7月31日開盤的A股地產(chǎn)版塊上。其中，房地產(chǎn)指數(shù)（991007）跳空低開，最大跌幅逾2%。幾大地產(chǎn)龍頭股則跌幅居前，截至31日中午收盤，包括華夏幸福、金地集團(tuán)、萬科A、陽光城、保利地產(chǎn)在內(nèi)的地產(chǎn)股跌幅都在3%以上。

??從目前的行業(yè)現(xiàn)狀來看，其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整一直都在路上。

??政策方面，根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，上半年全國房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)251次。從近期多地出臺的房地產(chǎn)調(diào)控來看，政策收緊信號比較明顯。西安、蘇州等城市均對現(xiàn)有政策升級和加碼，呼和浩特、洛陽、北京和寧波等城市則是對目前當(dāng)?shù)厥袌龃嬖诘囊恍┈F(xiàn)象進(jìn)行規(guī)范和整頓。政治局會議召開后的7月31日，更是傳出大連將實(shí)施商品住房價格指導(dǎo)，嚴(yán)查哄抬房價等行為。合肥將從嚴(yán)控制銀行貸款、從嚴(yán)控制預(yù)售資金、從嚴(yán)控制備案價格。而之前曾試圖對現(xiàn)有調(diào)控政策進(jìn)行“松綁”的開封，更是被第一時間叫停。這些強(qiáng)烈的政策信號預(yù)示著房地產(chǎn)調(diào)控絲毫沒有松懈之意。

??金融層面上，針對部分熱點(diǎn)地區(qū)，銀行對個人住房貸款業(yè)務(wù)趨于謹(jǐn)慎。據(jù)新華社報道，南京、蘇州、青島等多地的房貸利率近期均有所上浮。根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，6月份全國首套房貸款平均利率為5.423%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.107倍，環(huán)比上漲0.14%；二套房貸款平均利率為5.75%，環(huán)比上漲0.01%。同時，房企融資也在收緊。銀保監(jiān)會5月17日發(fā)布的23號文明確要求，商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資。7月12日，國家發(fā)改委發(fā)文強(qiáng)調(diào)防范房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債可能存在的風(fēng)險，并規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。

??土地市場方面，也不盡如人意。上半年成交體量不及去年同期，三四線收縮比較明顯，土地市場開始降溫。同時，為遏制部分城市地價的持續(xù)上揚(yáng)，多個城市相繼調(diào)整了土拍規(guī)則。例如：東莞的土拍新規(guī)，不再價高者得。合肥則是禁止有關(guān)聯(lián)的母公司、子公司同時參與土地拍賣，杜絕“圍標(biāo)”。杭州對土地溢價率上限做出調(diào)整，將主城區(qū)涉宅用地溢價率上限由50%調(diào)至30%。

??企業(yè)層面，收縮現(xiàn)象也頗為明顯。某家大型房企7月30日被曝出要暫停拿地的消息，包括萬科、朗詩、遠(yuǎn)洋等大型房地產(chǎn)企業(yè)也傳出要暫緩或剝離長租公寓業(yè)務(wù)。不少房企改變了以往單一銷售代理的模式，不遺余力地采取多渠道、多手段的營銷方式。

??相比這些大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，中小房企的日子似乎更不好過。根據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，截至2019年7月24日，今年全國共有274家地產(chǎn)商宣告破產(chǎn)，這其中大多數(shù)都是中小型房企。根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的《2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評研究報告》顯示，2018年百強(qiáng)房企市場集中度繼續(xù)提升。其中，前50強(qiáng)房企銷售規(guī)模占全行業(yè)51.95%。而在貨值集中度方面，51%的土地則被排名前十的房地產(chǎn)企業(yè)購得。

??沒有規(guī)模，就沒有“江湖地位”。從這些現(xiàn)象來看，市場給中小型房地產(chǎn)企業(yè)的時間和空間已經(jīng)不多了。

??認(rèn)清形勢，房企戰(zhàn)略需要改變

??結(jié)合本次政治局會議精神和行業(yè)現(xiàn)狀，當(dāng)下的房地產(chǎn)企業(yè)需要認(rèn)清形勢，在戰(zhàn)略上需要做出主動改變。至少以下四方面基本成為共識：

??一、政策基調(diào)已定，“房住不炒”仍是主導(dǎo)思想。同時，短期之內(nèi)不會再刺激房地產(chǎn)。至少年內(nèi)試圖松動房地產(chǎn)政策的可能性微乎其微，即使是部分經(jīng)濟(jì)下行壓力大的地方想松綁樓市也可能性幾乎為零，而地方加碼房地產(chǎn)調(diào)控的可能性在加大，頻率也會加強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該主動謀變，適時回籠資金，積極降價去化。

??二、未來幾年行業(yè)增速放緩是大概率。2018年的房地產(chǎn)市場規(guī)模至少是個階段性的頂點(diǎn)，未來幾年新房銷售的成交量會逐步下降。隨著三四線棚改等刺激因素的逐漸淡出，未來新動能可能只集中在以都市圈、城市群為代表的新型城鎮(zhèn)化之中。

??三、房地產(chǎn)行業(yè)真正到了高質(zhì)量發(fā)展的新階段，未來要拼質(zhì)量、拼服務(wù)、拼創(chuàng)新。

??四、行業(yè)未來的藍(lán)海在哪兒？長租公寓有一部分開發(fā)商已經(jīng)退出了，物業(yè)行業(yè)可能是未來的新賽道。而像城市更新、老舊小區(qū)改造、城市停車場和物流設(shè)施建設(shè)等方向，未來或許存在一定機(jī)會。

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