央行8月2日召開2019年下半年工作電視會議，定調(diào)下半年多項重點工作。

??在備受社會關(guān)注的貨幣政策方面，央行表示下半年將堅持實施穩(wěn)健的貨幣政策，保持松緊適度，及時預調(diào)微調(diào)。靈活運用多種貨幣政策工具，適時適度進行逆周期調(diào)節(jié)，保持流動性合理充裕，引導廣義貨幣供應量和社會融資規(guī)模增速與名義GDP增速相匹配。

??此外，央行還將加強政策協(xié)調(diào)配合，加快疏通貨幣政策向?qū)嶓w經(jīng)濟的傳導機制，進一步激發(fā)市場微觀主體活力，堅持不懈抓好改進小微企業(yè)金融服務工作，深化民營和小微企業(yè)金融服務綜合改革，確保實現(xiàn)小微企業(yè)貸款戶數(shù)增加、貸款投放擴大、貸款成本適度降低，支持優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)擴大債券融資規(guī)模。

??一周兩提房地產(chǎn)

??值得注意的是，央行在一周之內(nèi)兩次“點名”房地產(chǎn)，稱繼續(xù)強調(diào)加強房地產(chǎn)市場資金管控。

??不同于年初的年度工作會議上未提加強房地產(chǎn)金融的宏觀審慎管理，央行在8月2日召開的2019年下半年工作電視會議上提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，按照“因城施策”的基本原則，持續(xù)加強房地產(chǎn)市場資金管控。

??事實上，銀行信貸作為房地產(chǎn)政策關(guān)鍵一環(huán)，央行此前已經(jīng)透露出相應調(diào)控思路。

??7月29日，央行在北京召開的銀行業(yè)金融機構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會上稱，房地產(chǎn)行業(yè)占用信貸資源依然較多，要合理控制房地產(chǎn)貸款投放，，加強對經(jīng)濟社會發(fā)展重點領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)信貸支持。保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性穩(wěn)定性。保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規(guī)用于購房，加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理。加強對存在高杠桿經(jīng)營的大型房企的融資行為的監(jiān)管和風險提示，合理管控企業(yè)有息負債規(guī)模和資產(chǎn)負債率。

??房地產(chǎn)金融風險把控成焦點

??對于房地產(chǎn)金融層面，風險把控也是近期的市場焦點之一。

??據(jù)了解，在房地產(chǎn)信托方面，監(jiān)管對其的調(diào)控其實在今年5月份就已開啟。5月中旬，銀保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》。

??今年7月初，針對此前部分信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務增速過快、增量過大的情況，銀保監(jiān)會對部分信托公司開展了約談警示，對近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務增速過快、增量過大的信托公司提出了“控制業(yè)務增速，將房地產(chǎn)信托業(yè)務增量和增速控制在合理水平”等要求。

??隨著監(jiān)管政策等因素影響，此前過快增長的房地產(chǎn)信托遭遇“急剎車”，集合市場遇冷，成立規(guī)模環(huán)比大幅下降。根據(jù)用益信托在線數(shù)據(jù)顯示，7月份集合信托市場共成立1132款產(chǎn)品，成立規(guī)模1068.54億元，平均收益率為8.09%。其中，房地產(chǎn)信托募資規(guī)模為485.25億元，環(huán)比降幅高達32.28%；平均收益率為8.30%，環(huán)比下降0.02個百分點。以此來看，7月份房地產(chǎn)信托迎來年內(nèi)的新拐點，成立規(guī)模和收益率雙雙下降。

??在對于銀行監(jiān)管方面，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至7月末，銀保監(jiān)會、各地銀保監(jiān)局及分局2019年已開出近1500張罰單，涉及全國共312家銀行。從銀行領(lǐng)到的處罰案由來看，涉嫌違法發(fā)放貸款、內(nèi)控管理不到位、信貸資金被挪用、貸款資金違規(guī)流入房地產(chǎn)等仍是“重災區(qū)”。最近半年多來，開出的115張銀行“涉房”罰單透露出更強約束信號，多部門密集下發(fā)的文件、公開表態(tài)顯示對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管“只緊不松”。

??房地產(chǎn)金融政策“嚴監(jiān)管”信號明確

??日前，中共中央政治局會議傳遞出房地產(chǎn)調(diào)控的聲音，即“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，顯示出對房地產(chǎn)業(yè)務嚴監(jiān)管的趨勢。

??隨著央行的密集發(fā)聲，進一步明確了加碼房地產(chǎn)金融監(jiān)管的信號。

??業(yè)內(nèi)人士認為，從近期調(diào)控政策看，更多是制約了房企的融資端，也是更好地將信貸資源配置到實體經(jīng)濟、新興產(chǎn)業(yè)方面。

??資深信托業(yè)研究員袁吉偉稱，這進一步明確了短期房地產(chǎn)調(diào)控不會放松，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)運行。

??中國人民大學財政金融學院副院長趙錫軍指出，從房地產(chǎn)行業(yè)整個政策的出發(fā)點來看，幾年前在提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的時候，“三去一降一補”中的“降杠桿”，可以說是針對金融機構(gòu)向房地產(chǎn)行業(yè)加杠桿的行為。目的即建立一個長遠的機制，來防止房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)暴漲暴跌，避免較大波動可能帶來的相應風險。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，央行座談會和下半年工作會議連續(xù)點出對房地產(chǎn)市場的管控，這種密集程度在過去是比較少的。體現(xiàn)了央行對于房地產(chǎn)金融監(jiān)管的導向，以及當前房貸領(lǐng)域“房住不炒”政策的落實，有助于規(guī)范相關(guān)銀行貸款操作，也防范各類違規(guī)資金進入到房地產(chǎn)市場。三季度政策會以收緊為主，對房地產(chǎn)市場有一定利空。同時，后續(xù)像銀行貸款等相關(guān)政策也會收緊或者保守。

??嚴躍進表示，從此類會議的表述來看，有三點值得肯定：第一，明確房貸政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，也肯定了個人房貸適度增長的模式。后續(xù)政策層面和房貸層面會以穩(wěn)定為導向。第二，強化對消費貸、理財資金等方面的管控。下半年依然需要管控好資金，防范各類違規(guī)資金流入樓市。第三，對于房企來說，明確提到了對高杠桿經(jīng)營企業(yè)的管控，尤其是提到了有息負債規(guī)模和資產(chǎn)負債率等數(shù)據(jù)的管控。下半年預計部分房企在發(fā)債等方面會比較節(jié)制，同時也會積極進行債務的清償，以降低資金方面的壓力。

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