中共中央政治局近日召開(kāi)會(huì)議，要求積極釋放有效需求，推動(dòng)居民消費(fèi)升級(jí)，保持合理投資增長(zhǎng)，積極穩(wěn)妥推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。筆者認(rèn)為，在行政化房地產(chǎn)調(diào)控措施逐漸退出之際，中央將加快建立有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制。

自今年3月新國(guó)五條房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺(tái)以來(lái)，目前房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭已經(jīng)有所減弱，如國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的6月全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)落到0.8%，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)也在減少，從3月68個(gè)回落到63個(gè)，環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)則在增多，從3月的1個(gè)上升至5個(gè)。而考慮到上半年驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的流動(dòng)性增速還將逐步放緩，房?jī)r(jià)下半年漲幅也很可能繼續(xù)回落。

在房地產(chǎn)調(diào)控逐漸見(jiàn)效的情況下，房地產(chǎn)投資增速下滑對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的負(fù)面影響已開(kāi)始顯現(xiàn)。這一方面與房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積增速持續(xù)放緩，影響開(kāi)發(fā)商的投資熱情有關(guān)，1-6月份商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)28.7%，較年初的高峰回落26.8個(gè)百分點(diǎn)；另一方面也與以限價(jià)為主的房地產(chǎn)行政調(diào)控打擊地產(chǎn)商的開(kāi)工熱情有關(guān)，如全國(guó)306個(gè)城市土地出讓金達(dá)1.13萬(wàn)億元，同比大幅增長(zhǎng)60%，但開(kāi)發(fā)商新開(kāi)工的進(jìn)展卻較慢，上半年新開(kāi)工面積增速只有3.8%。

上述情況顯然對(duì)于穩(wěn)定下半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不利，根據(jù)筆者簡(jiǎn)單估算，在考慮到房地產(chǎn)投資以及產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)效應(yīng)后，增速下滑10%對(duì)于GDP的拖累就將達(dá)到1.7%左右，而這還不包括房地產(chǎn)投資下滑對(duì)于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的拖累，如開(kāi)發(fā)商減少購(gòu)地，從而導(dǎo)致地方土地出讓金增速下滑，以及由此可能引發(fā)的地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)暴露。

筆者認(rèn)為，下半年經(jīng)濟(jì)增速要維持在7%的底線之上，就必須保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本穩(wěn)定，這就需要改善房地產(chǎn)商的預(yù)期，增強(qiáng)加快房地產(chǎn)投資的積極性，而這次會(huì)議確定的有關(guān)政策顯然有利于這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要積極釋放有效需求，推動(dòng)居民消費(fèi)升級(jí)。考慮到居民消費(fèi)升級(jí)的重要領(lǐng)域就是居民住房需求升級(jí)，這也意味著下半年居民住房需求將會(huì)得到更大力度的扶持。7月以來(lái)，各地住房公積金貸款的多項(xiàng)條件都開(kāi)始松動(dòng)，如貸款額度擴(kuò)大、貸款標(biāo)準(zhǔn)降低等，這無(wú)疑都有利于住房需求的平穩(wěn)增長(zhǎng)。

此外，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”被置于“積極穩(wěn)妥推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”之后，筆者認(rèn)為，這可能表明下半年新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)。

而當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的發(fā)展隱患是在諸多三、四線城市，存在嚴(yán)重的供給過(guò)剩，新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展重點(diǎn)是中小城市，因此政府也會(huì)出臺(tái)一系列政策來(lái)提高中小城市對(duì)人口的吸引能力，如啟動(dòng)新一輪設(shè)市工作，提高中小城市的行政管理權(quán)利；扶持中小城市率先實(shí)現(xiàn)基本公共服務(wù)均等化；采取有效措施吸引大城市中心區(qū)人口和產(chǎn)業(yè)向中小城市擴(kuò)散等。這都有利于增強(qiáng)中小城市的人口承載能力，中小城市也有望成為農(nóng)民工市民化的“主戰(zhàn)場(chǎng)”，這都有利于增強(qiáng)中小城市的房地產(chǎn)需求。

上述有利于改善房地產(chǎn)商預(yù)期政策的明確，將有望激發(fā)其下半年投資熱情，下半年經(jīng)濟(jì)也有望企穩(wěn)。但值得注意的是，在以房地產(chǎn)行政調(diào)控為主手段逐漸退出的情況下，若沒(méi)有市場(chǎng)化的調(diào)控措施跟上，房地產(chǎn)就很容易演化成泡沫。因此，政府會(huì)在守住前期房地產(chǎn)調(diào)控底線的情況下，比如房地產(chǎn)熱點(diǎn)地區(qū)限貸、限購(gòu)，下半年將加快建立有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的市場(chǎng)化調(diào)控機(jī)制，如在更多的地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅試點(diǎn)；盤(pán)活存量用地，提高城市容積率，提升土地利用效率；加快土地制度改革，允許更大規(guī)模土地集體建設(shè)用地入市平抑土地價(jià)格等。

中國(guó)證券報(bào)